發(fā)布時間：2005-1-14來源：sina
難題一：2005年仍是政策年房價是平穩(wěn)上漲還是大幅度上漲取決土地政策
華高萊斯(北京)國際地產(chǎn)顧問總經(jīng)理李忠等業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心：“如果2005年北京房地產(chǎn)市場管理的相關(guān)部門仍然沒有理順辦事流程和角色轉(zhuǎn)換，不管是過關(guān)項目還是未過關(guān)項目，上市的速度仍然像去年那樣艱難的話，上海在2003年8月31日后出現(xiàn)的因市中心土地供應(yīng)驟減而出現(xiàn)的房價的快速上漲有可能在北京上演�！�
北京中原總經(jīng)理李文杰等人認(rèn)為，過關(guān)項目還是未過關(guān)項目中，哪些能在今年上市，以什么樣的速度上市，背后都是土地方、開發(fā)商和政府各方談判的結(jié)果，因此，2005年政府各相關(guān)部門是否有效地采用經(jīng)濟杠桿來調(diào)整北京樓市將成為關(guān)鍵。
難題二：地少、資金難“火不旺做飯難”拿地不易將加速城市居住空間的分異
開發(fā)商面臨的土地市場情況是這樣的，政府的宏觀調(diào)控確實使土地入市量比往年減少，加上調(diào)整帶來的土地歸屬節(jié)奏的放慢，使得很多開發(fā)商覺得“地少了”。再加上銀行信貸門檻的提高，投資財務(wù)成本的增加，投資回收過程的拉長，使得沒有房子賣的過關(guān)項目或后期受“8.31”影響的開發(fā)商在2005年面臨“做飯難”的問題。
“急功近利肯定是過時了”，從事了8年房地產(chǎn)項目運作和銷售的業(yè)內(nèi)資深人士胡晶認(rèn)為,“建造精品和開發(fā)商聯(lián)合創(chuàng)造城市區(qū)域價值是兩條唯一出路。”
胡晶認(rèn)為，土地等前提運作過程的加長和資金成本的提升，勢必增加房子的成本并攤?cè)氲椒績r中，如何讓購房人接受已經(jīng)增多了的房價，只有建造精品，賦予房子附加值。此外，和歐美很多大的有魅力的城市中分很多不同的建筑形態(tài)、配套和階層最后形成的不同生活方式的“區(qū)”不同的是，北京目前還沒有形成具有區(qū)域特色的城市脈絡(luò)和板塊。因此，開發(fā)商要在2005年及以后把房子賣出去，并賣出高價，聯(lián)合起來創(chuàng)造不同特色的城市板塊成為當(dāng)務(wù)之急�！爱�(dāng)城市從快速膨脹期進入平穩(wěn)發(fā)展期，城市進程進入平穩(wěn)階段的時候，個體‘急功近利’的差異化就成為過去，而強調(diào)同質(zhì)化、強調(diào)共同提升區(qū)域特點和價值的區(qū)位建設(shè)將成為首要任務(wù)�！焙дJ(rèn)為，2005年的北京城市建設(shè)已經(jīng)由過去的“快速膨脹”期進入到平穩(wěn)發(fā)展期，開發(fā)商“強調(diào)個體的急功近利”的做法不僅會連累區(qū)域，連累其他項目，還會連累整個行業(yè)的健康發(fā)展。
對此，中原的李文杰也提出，“在土地供應(yīng)趨緩，房子看上去會好賣的2005年，開發(fā)商一定要注意避免一個誤區(qū)：不要認(rèn)為房子隨便建照樣能高價賣出去，市場走到2005年，最終比拼的還是產(chǎn)品。”
難題三：房價越來越高開發(fā)商誠信未見明顯改變購房人買到“很值”的房
各種原由顯現(xiàn)出來的北京房價在2005年將繼續(xù)上漲的態(tài)勢對已經(jīng)成為“有產(chǎn)者”的人而言是最好的消息，但對任何一個沒有購房并準(zhǔn)備購房的人而言是件“恨事”。房價越來越高，可選的房子越來越少，開發(fā)商誠信卻未見改善，2005年，購房人如何買房，如何保全自己的權(quán)益也成了一個難題。
購房人首先要解決的難題應(yīng)該是房價在漲，買還是不買的問題。對此，李文杰認(rèn)為，首先要問自己的是：買房是為解決居住需要還是給自己選一條投資渠道。如果是前者，不要看價格，而要看“適合不適合”，從地點、產(chǎn)品類型、配套(包括社區(qū)配套和周邊配套)、交通出行等要素去看這個房子適合不適合自己。如果是后者，要先問問自己是不是有“閑錢”不用貸款就能買房投資，除了買房還有沒有其他比較可靠的投資渠道等問題。確定自己確實有閑錢且別無其他投資渠道選擇的情況下可以選擇投資購房。
購房人其次要解決的難題就是如何保證自己的房子——不管是自己用來住的還是投資的買的值不值的問題。協(xié)成總經(jīng)理王曉航認(rèn)為，這里確實有技巧問題。2005年，無論是“惜售”還是“因前期投入太大急需回款”的開發(fā)商，價格都會走“底開高走”的戰(zhàn)略———前者需要前期積攢人氣，后者需要在前期迅速回籠一部分資金。因此，可以肯定的是，2005年的樓盤，開盤價和最后封盤時的售價相差會很大，因此，在開盤的時候進入對2005年的購房人而言應(yīng)該是一個比較明智的選擇。中原李文杰還提出，對投資購房的人而言，除了關(guān)注開盤價以外，還要選擇投資商鋪、住宅還是商住或其他物業(yè)類型，“因為當(dāng)前物業(yè)投資產(chǎn)品類型多，你肯定要面臨選擇投資哪類物業(yè)的問題。而不管是住宅還是商鋪或商住，又有兩種不同的回報預(yù)期：靠租金回報還是靠物業(yè)增值。不管是前者還是后者，比較穩(wěn)妥的做法是：在商務(wù)發(fā)達區(qū)及其輻射區(qū)等區(qū)域增值潛力比較大的地段選擇比較安全。”