建設(shè)銀行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理郁文達(dá)在日前召開(kāi)的有關(guān)會(huì)議上暗示，2005年中國(guó)房地產(chǎn)金融政策在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整、價(jià)格型工具的運(yùn)用力度與運(yùn)用范圍以及控制貨幣信貸增長(zhǎng)等方面將顯示更大的“靈活性”。
2004年重“調(diào)控”
郁文達(dá)表示，2004年出臺(tái)的一系列政策，力度之大、動(dòng)作之迅猛雖出乎不少人的意料，但其根本目的還是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，使之持續(xù)、健康地發(fā)展，并且和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。首先在土地調(diào)控方面，2004年是在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，從源頭規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制房地產(chǎn)投資升溫的勢(shì)頭，其中土地調(diào)控的作用得到了突出的體現(xiàn)。
而在金融政策調(diào)控方面，則主要著力于兩個(gè)方面：一是調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻；二是提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻。
郁文達(dá)表示，縱觀(guān)2004年的金融政策調(diào)整，可以概括出以下兩個(gè)特點(diǎn)：
一是通過(guò)“差別化”政策，在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上解決結(jié)構(gòu)問(wèn)題。央行創(chuàng)新的差別存款準(zhǔn)備金率制度是具有代表性的政策之一。央行不僅在兩次出臺(tái)貸款利率浮動(dòng)政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時(shí)，針對(duì)不同金融機(jī)構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場(chǎng)流動(dòng)性、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的貸款行為，而且通過(guò)“窗口指導(dǎo)”等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)加大對(duì)農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)、增加就業(yè)等方面的貸款支持。在對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行規(guī)定的時(shí)候，限制了高檔住宅，但經(jīng)濟(jì)適用房等具有保障性質(zhì)的政策性商品住房卻得到了更優(yōu)惠的政策：如經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)單位可以用在建項(xiàng)目做抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，不得上浮等。
二是靈活運(yùn)用數(shù)量型工具，適時(shí)激活價(jià)格型工具。央行從2003年起已經(jīng)開(kāi)始推行一系列推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革的方案與措施，包括再貸款的浮息，包括再貸款、再貼現(xiàn)水平的調(diào)整，也包括貸款利率上限浮動(dòng)范圍的擴(kuò)大。去年10月29日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，并在年內(nèi)第二次擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，賦予金融機(jī)構(gòu)根據(jù)宏觀(guān)調(diào)控信號(hào)調(diào)整行為的更大活動(dòng)空間，更加充分有力地發(fā)揮出利率在經(jīng)濟(jì)金融調(diào)控中的作用。
2005年重“發(fā)展”
郁文達(dá)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未發(fā)展成熟，2004年出臺(tái)的一系列政策調(diào)整，所帶來(lái)的影響效應(yīng)還需一段時(shí)間才能顯現(xiàn)。2005年預(yù)計(jì)將會(huì)在以下方面繼續(xù)深化、加強(qiáng)2004年的各項(xiàng)調(diào)控政策。
第一，繼續(xù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。鑒于目前全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)的局部過(guò)熱、結(jié)構(gòu)性失衡等問(wèn)題，宏觀(guān)調(diào)控政策將繼續(xù)保持今年“有保有壓、有松有緊”的靈活性，可能對(duì)過(guò)熱產(chǎn)品、過(guò)熱地區(qū)進(jìn)一步采取控制措施，引導(dǎo)市場(chǎng)的有序發(fā)展。
第二，加大價(jià)格型工具的運(yùn)用力度與運(yùn)用范圍，運(yùn)用利率等價(jià)格杠桿進(jìn)行調(diào)控，對(duì)銀行體系和實(shí)體經(jīng)濟(jì)可以產(chǎn)生漸進(jìn)式的影響，更富有彈性，也更有利于發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。根據(jù)市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)資信較差的企業(yè)提高貸款利率、限制用款條件，反之，資信較好的企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款將會(huì)顯得相對(duì)容易，利率也更加優(yōu)惠。通過(guò)加大價(jià)格型工具的運(yùn)用力度與運(yùn)用范圍，可以達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)向健康、規(guī)范方向發(fā)展的目的。
第三，合理控制貨幣信貸增長(zhǎng)，抓緊完善金融宏觀(guān)調(diào)控制度性建設(shè)，加快推進(jìn)金融改革。我國(guó)以間接融資為主的融資結(jié)構(gòu)缺乏彈性，不利于穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施和傳導(dǎo)，也不利于利用市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置資金資源。在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，將完善、推進(jìn)房地產(chǎn)信托、住房抵押貸款證券化等融資模式，以促進(jìn)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)展。