２００４年１２月１１日，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)全面對(duì)外開(kāi)放，越來(lái)越多的國(guó)際商家開(kāi)始了進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的步伐，從今年１月１日開(kāi)始，跨國(guó)零售商已開(kāi)始了在中國(guó)的全方位擴(kuò)張。外資的到來(lái)在推動(dòng)國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，還使得本土商業(yè)開(kāi)發(fā)者不得不重新制定競(jìng)爭(zhēng)策略，這為２００５年的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大商機(jī)。
２００５ 商業(yè)地產(chǎn)分水嶺
記者采訪的兩位地產(chǎn)老總表示，國(guó)際商家的擴(kuò)張發(fā)展是２００５年商業(yè)地產(chǎn)的一大新變化。據(jù)了解，全球第二大體育產(chǎn)品零售商和生產(chǎn)商法國(guó)迪卡儂公司已決定在２００５年至２００８年期間，將以華南為中心，把擴(kuò)張重心放在北京為主的華北地區(qū)，２００５年會(huì)在北京開(kāi)１８家４０００至１萬(wàn)平方米不等的概念店、標(biāo)準(zhǔn)店，并在華北地區(qū)建立巨大的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)兼顧向華西地區(qū)挺進(jìn)；家樂(lè)福將在北京、上海、廣州和深圳等中心城市各開(kāi)１２家新店，同時(shí)計(jì)劃今年新開(kāi)１００家迪亞店及增開(kāi)１０至１５家冠軍生鮮超市。
與此同時(shí)，中外基金的運(yùn)用與否將在２００５年見(jiàn)分曉。據(jù)了解，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要的資金來(lái)源是銀行信貸，商業(yè)地產(chǎn)多為長(zhǎng)期租賃物業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)資金被大量沉淀，構(gòu)建多元化的資金渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展亟待解決的問(wèn)題。有專家認(rèn)為，在良好的市場(chǎng)前景下，中外基金是否能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，將對(duì)２００５年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生重要影響。目前有消息稱，內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金有望在今年于海外上市，已經(jīng)重新登記的５０多家信托公司大多數(shù)都在研究相關(guān)問(wèn)題，商業(yè)房地產(chǎn)商的退出問(wèn)題、資金瓶頸問(wèn)題已有望突破�？梢哉f(shuō)，２００５年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)是前所未有的迅速。
理性開(kāi)發(fā)是長(zhǎng)遠(yuǎn)之道
有專業(yè)人士此前分析認(rèn)為，２００５年我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)將以理性為主基調(diào)，進(jìn)入一個(gè)全新階段。其依據(jù)的理由在于，為了規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家近年一直不斷實(shí)施政府調(diào)控措施，如提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的信貸政策門(mén)檻等，而即將出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》將在一定程度上限制商業(yè)地產(chǎn)的盲目開(kāi)發(fā)。
據(jù)了解，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)仍然存在著不少弊端，其一是開(kāi)發(fā)理念盲目，部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、開(kāi)發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)不清晰，無(wú)有序的招商管理計(jì)劃等，從而導(dǎo)致了地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展跟不上；其二，現(xiàn)有部分從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)多是搞住宅建設(shè)出身，前者以售出為終結(jié)，是一種明顯的短期業(yè)務(wù)；而后者則是通過(guò)租賃運(yùn)營(yíng)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)為目的，二者間的差異并沒(méi)有被企業(yè)決策者們所認(rèn)清，同時(shí)影響了設(shè)計(jì)規(guī)劃直至后期的管理等諸多環(huán)節(jié)。
但弊端存在的同時(shí)，近兩年我國(guó)專事于大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中介機(jī)構(gòu)已迅速成長(zhǎng)，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也開(kāi)始借鑒國(guó)際管理以及業(yè)態(tài)規(guī)劃等方面的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸與國(guó)際接軌。這其中中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司借鑒國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，以本土化的國(guó)際型團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立了全程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)的“Ｚ模式”在業(yè)界耳目一新。北京中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司董事長(zhǎng)王永福表示，“Ｚ模式”就是商業(yè)設(shè)計(jì)全過(guò)程的服務(wù)，從一個(gè)項(xiàng)目的前期咨詢開(kāi)始到初步設(shè)計(jì)、到商品的布局、到室內(nèi)外環(huán)境的設(shè)計(jì)等等，還幫助地產(chǎn)商招商，實(shí)行一套全程的服務(wù)。據(jù)了解，兩年時(shí)間，成功地完成了３０多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中１０萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目就有１２項(xiàng)。
創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)是必由之路
除了本地開(kāi)發(fā)商，外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)似乎也已經(jīng)瞄上了商業(yè)地產(chǎn)這塊大蛋糕，上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良稱，計(jì)劃在２００５年拿出十幾個(gè)億進(jìn)軍北京的商業(yè)地產(chǎn)；而天津順馳創(chuàng)始人、融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌也表示他們?cè)冢玻埃埃的陮⑼瞥觯玻叭f(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的逐漸火爆，專家認(rèn)為，由于用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地按政府規(guī)定如果尚未開(kāi)發(fā)將予以收回。另外，２００８年奧運(yùn)會(huì)之前，北京的各類建設(shè)工程將暫告停止。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著近兩年大量的住宅、寫(xiě)字樓新盤(pán)集中上市、競(jìng)爭(zhēng)加劇的壓力，以及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中、長(zhǎng)期投資的預(yù)期。部分發(fā)展商意識(shí)到，應(yīng)該尋找新的機(jī)會(huì)，將資金從住宅、寫(xiě)字樓的“大籃子”里分流出部分，放到新型商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)、教育物業(yè)乃至文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)中。而銷售價(jià)格高出住宅２至３倍的商業(yè)類物業(yè)自然是發(fā)展商的首選。
于２００４年底入市，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的“第三極”，其在業(yè)界走紅的方法更是給商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)新的發(fā)展模式：創(chuàng)新。據(jù)該項(xiàng)目總經(jīng)理歐陽(yáng)旭介紹，第三極打破了房地產(chǎn)業(yè)的慣常經(jīng)營(yíng)做法，采用了投資與經(jīng)營(yíng)完全分離的管理模式，即將商場(chǎng)店中店產(chǎn)權(quán)只售給投資人，再以１０年超長(zhǎng)期限包租回來(lái)，由國(guó)際知名金牌物業(yè)管理公司ＣＯＬＬＩＥＲＳ對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)以及統(tǒng)一規(guī)劃，以此來(lái)保障業(yè)態(tài)規(guī)劃的全面實(shí)現(xiàn)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
投資與經(jīng)營(yíng)分離的利好在于統(tǒng)一管理的模式下，投資者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大削減，除了避免同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)外，投資者無(wú)須承擔(dān)經(jīng)營(yíng)盈虧所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，長(zhǎng)時(shí)間的包租期為投資者吃下了一顆定心丸，在投資期間，投資者可以擁有每年１０％的固定投資率，１０年后投資者即可收回全部投資成本。此外，統(tǒng)一的管理還使得投資者可以享受零空置期、零租期、零代理費(fèi)以及零物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等附加收益，預(yù)計(jì)投資者的總體投資回報(bào)率將高達(dá)２６９％�！吧虡I(yè)地產(chǎn)最大的賣(mài)點(diǎn)就是投資回報(bào)率，客戶看重的是這一點(diǎn)，而開(kāi)發(fā)商能把投資回報(bào)率提高，投資收回期縮短，也同時(shí)證明開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。”在上海被業(yè)界稱為“鋪王”的投資商吳昊這樣告訴記者。
據(jù)北京市商委預(yù)計(jì)，在２００５年北京人均商業(yè)面積可以達(dá)到０．９平方米，按照１４００萬(wàn)人口估計(jì)，商業(yè)總面積將為１２６０萬(wàn)平方米。由于兩年前北京的商業(yè)人均面積還在０．７平方米左右，按此推算，今明兩年的商業(yè)地產(chǎn)年供應(yīng)量都將超過(guò)１００萬(wàn)平米。２００５年，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇不言而喻。