“為別人打工，還不如自己當(dāng)老板”。持有這種想法的人在沈陽(yáng)并不在少數(shù)，加之居民住宅價(jià)格持續(xù)漲幅較高，使得住宅的投資回報(bào)率大打折扣。于是，欲投資商鋪選擇自主創(chuàng)業(yè)的人一年比一年多。2005年，沈陽(yáng)商鋪的供應(yīng)面積較2004年會(huì)有大幅度增加。商鋪的類型和地點(diǎn)也更趨多樣化，不僅僅是局限于成熟商業(yè)中心。在投資者選擇的余地更大的情況下，消費(fèi)者又該如何選擇適合自己的商鋪呢？
超市商鋪——商鋪中的一匹黑馬
隨著沈陽(yáng)商品住宅的大量開發(fā)、新興居住型區(qū)域的增多，大型超市也伴隨著居住區(qū)而誕生。沈陽(yáng)市已有的各大超市不斷加開分店，外地超市紛紛涌入，為此超市商鋪將成為2005年商鋪?lái)?xiàng)目中的一匹黑馬，必將以其低價(jià)位、低風(fēng)險(xiǎn)、易經(jīng)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)吸引投資者視線。
超市一般都是該居住區(qū)域內(nèi)日常生活用品的集中選購(gòu)地，大型超市擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢(shì)；大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨(dú)立封閉的商鋪來(lái)說(shuō)成本要低，經(jīng)營(yíng)靈活，因此風(fēng)險(xiǎn)也較低。從目前沈陽(yáng)大型超市的商鋪銷售情況看，在超市開業(yè)時(shí)幾乎銷售一空，不存在閑置現(xiàn)象。
超市商鋪是依賴于超市而產(chǎn)生的，因此超市經(jīng)營(yíng)的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實(shí)力的超市經(jīng)營(yíng)商或者在沈陽(yáng)已經(jīng)樹立起良好口碑的超市會(huì)起到事半功倍的作用。
商務(wù)區(qū)商鋪——2005年的新興貴族
2005年，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)最精彩的一幕應(yīng)該會(huì)在北站區(qū)域及五里河區(qū)域上演。這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的商鋪可以稱得上是2005年沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的新興貴族。
在商鋪投資市場(chǎng)上，經(jīng)驗(yàn)豐富投資者的訣竅之一就是“看客買鋪”。在上海、北京等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較成熟的城市，已出現(xiàn)了CBD商務(wù)規(guī)劃區(qū)鋪位熱銷趨勢(shì)。分析其原因，關(guān)鍵在于投資判定一家商鋪的價(jià)值，最重要的是看客流的消費(fèi)能級(jí)，哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價(jià)值。而沈陽(yáng)的北站區(qū)域及五里河區(qū)域是金廊上的兩個(gè)黃金結(jié)點(diǎn)，目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍尚未形成，其商鋪的總價(jià)或租金預(yù)計(jì)會(huì)比中街、太原街兩個(gè)中心商業(yè)街便宜。
從城市的發(fā)展看，每個(gè)城市的CBD商務(wù)區(qū)規(guī)劃都非常有限，目前這兩個(gè)區(qū)域的高檔消費(fèi)群體已經(jīng)形成，因此特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質(zhì)量定位的前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來(lái)幾年會(huì)成為商鋪中的稀缺資源。
在具體投資項(xiàng)目選擇上，一般來(lái)說(shuō)，CBD商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能力相對(duì)較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)、在沈陽(yáng)的外籍人士為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧咖啡館，健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級(jí)餐廳以及銀行證券、展覽展示廳都會(huì)是這些地方的主角。
社區(qū)商鋪——未來(lái)商鋪的“潛力股”
沈陽(yáng)的社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一，這在業(yè)界已形成了共識(shí)。社區(qū)商鋪經(jīng)歷了從無(wú)到有的過(guò)程，而未來(lái)也必將經(jīng)歷從有到整合、規(guī)范這樣一個(gè)過(guò)程。
沈陽(yáng)是人口密集型城市，有巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。目前各開發(fā)商都非常重視社區(qū)商鋪的開發(fā)。
一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)新的社區(qū)只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升毋庸置疑，但這并不代表商鋪的價(jià)格永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。
記者在走訪一些樓盤的商鋪時(shí)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，面積靈活的商鋪少，大面積的商鋪多，很多缺乏規(guī)劃性。
例如鐵西區(qū)興工街附近某樓盤，樓盤沿線的街道狹窄、行人稀少，而各開發(fā)商開發(fā)的樓盤又比較密集，在這樣的情況下，該樓盤推出的卻是清一色的兩層大面積商鋪，銷售情況慘淡。
而在郊區(qū)一些價(jià)位較低的樓盤記者卻發(fā)現(xiàn)了相反的情況，很多樓盤商鋪是小面積商鋪為主、大面積為輔，大大降低了商鋪的總價(jià)，又豐富了社區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。因此，投資者在投資社區(qū)型商鋪時(shí)，不妨考察一下城邊或郊區(qū)的商鋪。
另外還有一點(diǎn)值得投資者注意的是一些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的包裝宣傳，從而促成了銷售價(jià)格虛高。這樣商鋪就喪失了升值的空間。因此投資前進(jìn)行詳細(xì)的考察，理性投資非常關(guān)鍵。
商業(yè)街商鋪——風(fēng)險(xiǎn)潛力并存
商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，可以說(shuō)是很多投資者渴望而不可求的商鋪投資類型。渴望是因?yàn)槠鋬?yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運(yùn)營(yíng)收益水平較高。不可求是因?yàn)槠渥饨鸹騿挝幻娣e價(jià)格成倍增長(zhǎng)，高不可攀，在商業(yè)較發(fā)達(dá)的城市甚至?xí)霈F(xiàn)千金難求，一經(jīng)推出即被投資者購(gòu)租一空的局面。
目前沈陽(yáng)最成熟的商業(yè)街首推中街和太原街，就現(xiàn)在情況看，兩條商業(yè)街遠(yuǎn)未達(dá)到千金難求的局面，特別是太原街在今明兩年都有大量的商鋪上市，投資者選擇余地較大。
由于太原街正處于升級(jí)改造階段，因此在此區(qū)域投資商鋪，應(yīng)對(duì)未來(lái)的規(guī)劃進(jìn)行透徹了解。而在商業(yè)街改造升級(jí)階段投資商鋪也不失為一個(gè)有利時(shí)機(jī)。
另外，商業(yè)街商鋪的投資回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。商鋪投資專家認(rèn)為，在目前的市場(chǎng)上，這類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價(jià)格已經(jīng)被抬升到一個(gè)很高的價(jià)位區(qū)間，如果盲目入市，存在巨大的套牢風(fēng)險(xiǎn)。