杭州樓市舉瘋狂 上漲將不復存在
發(fā)布時間：2005-1-27來源：外灘畫報
成交量明顯萎縮，成交價開始下降，似乎一個買方市場正在胎動；但天天浸泡在房地產市場的開發(fā)商們卻仍然一擲千金，不放過每一塊充滿財富想象力的地塊；不同的統(tǒng)計結果大相徑庭，不同的專家學者各說各理，公眾不辨東西。
一場火爆的土地招標會
“因為競標激烈，從第50輪開始，加價幅度從原先的20萬元調高到50萬元�！敝鞒秩伺d奮地宣布。
2004年12月29日，一場土地招標會正在杭州市國土資源局舉行。競標已經進行了足足一個半小時，場上只剩下1號和12號買家，但爭奪仍在拉鋸式地繼續(xù)。
第70輪開始了，主持人再次宣布，競標加價幅度提高到100萬元。但這兩家依然不依不饒。競價達到4億元了，一直沉悶的現(xiàn)場爆出了熱烈的掌聲。
1號買家杭州東潤實業(yè)投資有限公司志在必得。第86輪時，競價達到4.03億元，12號競標一行人終于撤出了戰(zhàn)場。
“太火爆了�！比A立地產集團投資經理王建春告訴記者，一塊土地經過86次競價才確定歸屬的情況在以前實在太少見了，顯然，開發(fā)商對杭州房地產仍充滿信心。
經過86輪競價的這塊土地，位于杭州濱江區(qū)的71號。以杭州東潤實業(yè)的最終報價計算，平均每畝單價達到568.9萬元，樓面地價每平方米達到3413元�，F(xiàn)場有人替記者算了個賬，等房子造好之后，售價至少在每平方米6000元以上。
在第一塊土地開了個好頭之后，剩下的6塊土地大多也爭奪得比較厲害。先前被眾開發(fā)商所看好的75號地塊經過16輪角逐才決出勝負。最后，溫州京都房地產有限公司以4.28億元獲勝，樓面地價每平方米5195元，預計房子售價將超過每平方米7500元左右。
“開發(fā)商還是看好杭州的樓市�！闭憬I(yè)大學經貿學院副院長虞曉芬說。
一次略顯冷清的房交會
與火爆的土地招標會相比，恰逢元旦召開的房地產交易會則顯得有點冷清了。2005年1月3日，在杭州世貿中心舉行的浙江2005年春季房交會曲終人散，10萬人次的參觀數(shù)字和2.85億的成交金額不復去年10月份人居展時的火爆。
2004年10月份，杭州第五屆人居展上排隊搶房子的情況非常多，吸引了大量的臺州、溫州的購房者。人居展的在售樓盤的統(tǒng)計，有的樓盤，外地購房者比重占到了50%以上，最高的居然達到80%。而統(tǒng)計顯示，人居展四天內共有37.3萬人次參觀，實際總成交面積約20.20萬平方米，實際成交金額約14.50億元。
與冷清的人流相比，開發(fā)商們參展的樓盤可一點都不少。由于以往杭州房子緊俏，能在房交會現(xiàn)場提供交易的房子并不多，開發(fā)商更多的是把房交會當作一個正在開發(fā)樓盤展示的舞臺。但這次房交會的情況并不一樣，不少開發(fā)商都帶著正在銷售的樓盤參加房交會。
兩組截然不同的數(shù)據
去年12月，杭州市統(tǒng)計局城調隊的《2004年1-10月杭州市房地產市場監(jiān)測報告》在杭州各大開發(fā)商老總的案頭流傳。這份標明“內部資料”的報告經媒體披露后，引起各方廣泛關注。
該數(shù)據顯示，2004年1-10月份，杭州商品房實際銷售35637套，面積為463.45萬平方米，其中住宅為414.67萬平方米，而批準預售面積則達到了603.9萬平方米，住宅為485.9萬平方米。商品房實際成交量少于批準的預售量，這種滯銷現(xiàn)象在以往樓市火爆的杭州很少出現(xiàn)。
報告還對占杭州銷售比例最高的濱江區(qū)房地產的銷售情況進行了詳盡的跟蹤，5-10月濱江區(qū)商品住宅預售價格基本處在一個下降的過程當中，其中6、7、8三個月的預售價格分別為每平方米6365.69元、6176.46元和5594.24元。
濱江區(qū)某在售樓盤各月成交價格情況顯示，8月和10月兩個月的價格比其他幾個月略有下跌，從5-10月具體價格分別是，7693.56、7824.73、8082.16、7743.54、8005.92、7865.3，其中8月和10月分別比上個月下跌4.19%和1.75%。
但就在該報告發(fā)布不久，杭州市房地產管理局下屬的杭州房產信息網卻公布了一份結論大相徑庭的統(tǒng)計信息。
這份名為《2004年1-11月全市房地產市場統(tǒng)計信息》信息顯示，2004年1-11月，杭州市商品房住宅預售均價為5743.9元／平方米，2003年同期為4723.2元／平方米，同比增長21.6%；二手房均價為4459.5元／平方米，同比增長5.6%。
截至2004年12月底杭州全市上網可售商品房11000多套，共計約120多萬平方米，已預訂約2800套，約計42多萬平方米，已正式銷售15000多套，共計約205萬平方米，成交均價8500多元／平方米。2004年11月，杭州二手房成交均價比去年同期上漲了28.43%，達到7864元／平方米。
市場分化開始出現(xiàn)
對于兩組截然不同的數(shù)據，專業(yè)人士的反應各異。
杭州大家置業(yè)機構市場總監(jiān)王建章則認為《2004年1-10月杭州市房地產市場監(jiān)測報告》里關于濱江區(qū)價格下跌的統(tǒng)計數(shù)據意義不是很大：“每個月新開樓盤的地段等因素都不一樣，價格當然可能差別會非常大�！�
他認為，預售價格的統(tǒng)計受房源影響比較大。比如說這個月有不少的經濟適用房上市，那預售的平均價格肯定會大幅下降，如果有幾個高價樓盤開盤，那平均價格則會上漲。房管局發(fā)布的數(shù)據參考價值更高一點，因為那是根據每天成交的實際數(shù)據統(tǒng)計出來的。
但王建章同時也認為，2004年杭州房地產形勢已經沒有以往那么火爆，市場開始出現(xiàn)分化。
“情況跟前年差別很大，甚至可以說是有質的變化了。2003年，你只要有房子出來，根本不愁賣，亂定價的都可以賣得很好，但現(xiàn)在市場有分歧了，地段好的、價格合適的還是好賣，定價明顯高的不好賣，而且不好賣的房子有不小的比例�！蓖踅ㄕ�?lián)鷳n地告訴記者。
在過去一年中，一些開發(fā)商的表現(xiàn)也足以佐證王建章的說法。去年，為了把房子賣出去，不少開發(fā)商開始動用許久不用的促銷手段，比如教師節(jié)的時候對教師實行各種各樣的優(yōu)惠。有不少樓盤也開始出現(xiàn)滯銷的情況。
2004年12月16日下午兩點，杭州正式實行網上銷售。銷售樓盤信息在網上公開以后，讓不少業(yè)內人士都大跌眼鏡：原本大家一致認為杭州樓市供不應求的看法徹底被打破。
從杭州房地產信息網上公開的數(shù)據顯示，截至2004年12月中旬，杭州當年批準預售新房總建筑面積3795178.18平方米，其中已銷售面積1854237.86平方米，總計14910套；待售面積1940940.32平方米，計15742套。
從數(shù)據可以看出，2004年杭州已售房數(shù)量遠遠小于待售房數(shù)量，這與以往大家認為杭州樓市供不應求的情況相去頗遠。
浙江工業(yè)大學經貿學院副院長虞曉芬也認為杭州樓市的分化開始出現(xiàn)，她認為，杭州樓市將進入一個平穩(wěn)期，上漲幅度將大幅下降，以往那種瘋漲將不復存在。
“現(xiàn)在比較一致的觀點是，杭州樓市將維持在一個價格區(qū)間里，上漲空間不大，但下跌的可能性也很小�！庇輹苑艺J為，這樣帶來的結果是“樓市的軟著陸”，投資者覺得空間不大，開始離場，買房子的大部分是用來自住的消費者。
上海跟杭州沒有可比意義？
對于杭州房地產市場出現(xiàn)的看不明白的一些異常情況，外灘記者采訪了滬杭兩地部分學者與房地產開發(fā)商。
上�；膷u房產工作室董事長許仰東認為，上海跟杭州的情況有點不一樣，拿杭州跟上海相比，其可比性不大�？赡芮捌趶膬r格走勢上有點像，可以適當參考一下，但分析內在的東西，那就沒有可比意義了。
原因是上海跟杭州的投資者情況不一樣。杭州的大部分開發(fā)者都是本土的開發(fā)者，在全國這么多省會城市中，外來資金開發(fā)的比重杭州是最低的，這說明了杭州是一個相對封閉的市場。但上海不一樣，上海是一個開放型的市場，大量的外地資金進入上海。
相對來說，上海這邊開發(fā)商的資金量比較穩(wěn)定，在這個開放型的市場里，有大量有實力的機構，他們對上海樓市的供應有周密的計劃，供應是非常有信心的，沒有大量的小開發(fā)商投機。杭州市場的情況則是相反的。
許仰東表示非�？春蒙虾Ｊ袌�。他預計2005年的上海房地產市場還會是一個政策年，而且新的政策上半年一定會出。原因是2004年出了那么多政策，但絲毫沒有限制房價，現(xiàn)在官方數(shù)據還沒有公布，從市場觀察，漲幅應該不會低于22%。
杭州房價還將持續(xù)上漲？
對未來杭州樓市的走勢，浙江綠城集團董事長宋衛(wèi)平認為，房價還將持續(xù)上漲。
他的理由是：一、拆遷成本永遠掉不下來，如現(xiàn)在杭州閑林一帶一畝地的拆遷成本要20萬左右；二是土地成本不可能掉下來，政府不希望房價有下挫的趨勢，何況杭州有1／3的人買了將近100萬元／套的住房，他們也不希望房價跌而使之貶值，住上房子的人占了大多數(shù)，沒住上的是小部分；三是產品營造成本越來越高，如鋼材漲了50%左右。
浙江大學管理學院副院長、浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授認為，浙江房市有過熱跡象，但是不能說崩盤。今后一段時間內，會在周期性的波動中長期上漲。
原因是宏觀經濟環(huán)境面臨著四個歷史性機遇的轉變：一是社會結構的轉變，隨著城市化進程的加快，人口從農村轉移到城市；二是經濟結構的轉變，從農業(yè)社會轉化到工業(yè)化、服務化；三是消費結構的轉變，更傾向于居住、旅游、休閑化；四是財富結構轉變，浙江地區(qū)從相當程度上已經進入富裕階段。
但賈生華教授同時認為，還有四個因素值得關注：
首先，現(xiàn)在還是預期增長，大家靠按揭買房，并非完全的購買力，但預期是波動的。
其次，從經濟周期上看，目前所有的國家都未能解決這個問題，從1997年開始拉動內需，1998年房價回升，到現(xiàn)在已經有了六七年的上升時間，2004年的宏觀調控是個信號，預示著從繁榮走向緊縮。
再從金融方面看，外匯市場存在風險，人民幣面臨升值的壓力，國內現(xiàn)有6000億美元的儲備，已經相當高了，日本房產的泡沫破滅就是由匯率的波動引起的。
最后從土地制度上看，現(xiàn)在房產市場的繁榮得益于土地制度，由政府招標，不允許農村和集體土地出讓，一旦農村的土地有了開發(fā)權，城市還將發(fā)生巨大的變化。