發(fā)布時間：2005-2-4來源：經(jīng)濟參考報
雖然此案尚無定論，但由此引發(fā)了人們的議論。上海一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和法律界人士認為，接二連三的違規(guī)事件表明，房地產(chǎn)市場確實存在著開發(fā)商與中介串通、合謀哄抬房價的現(xiàn)象。這種行為和股票市場上的“坐莊”如出一轍。股市操縱市場有罪，房市操縱價格該不該用刑?
上海主張房屋購買權第一案
2004年底，范仲興和兩位同事獲悉上海元和投資大廈將開盤，多次聯(lián)系開發(fā)商，併“不下三次到現(xiàn)場”留下資料。2004年12月24日，范仲興等人第一次得到電話通知，在當晚20時之前，到售樓處領取購房邀請函，于次日下午憑函購房。25日下午，排隊序號為75的范仲興等人被告知，120套房屋全部售罄。
按照上海市商品房銷售規(guī)定，開發(fā)商在正式開盤前不得售賣，所有預銷售合同必須到“房地資源網(wǎng)”上備案。25日晚上8時，范仲興從網(wǎng)上查得，該樓盤已售出的房屋僅20套，尚余100套為“當前可售”。
“明明有這么多剩余，憑什么說售完了?”范仲興找到開發(fā)商理論，但買房要求再次遭拒絕。直到開盤后第五天，范仲興發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上顯示這一樓盤仍有4套房屋可售，于是他向法院申請了網(wǎng)上查封。
《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》規(guī)定：“凡在網(wǎng)上公佈的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕�！狈吨倥d等人以開發(fā)商“延期通知、利用分時接待的方式，隱瞞出售的真實情況”，惡意剝奪了其平等購買權為由，起訴開發(fā)商。目前，上海市虹口區(qū)法院已受理這一未有先例的“房屋購買權案”。
“房地產(chǎn)市場的貓膩、不公實在太過分。比如元和大廈的9樓在12月25日這天被人整層‘買’走，發(fā)票和訂購單上的付款方式均為‘本票’，而25日這天是星期六，上海的所有銀行在周末根本不開本票。這只能說明，房子要么在開盤前就被私下訂掉，要么在兩天以后才成交�！绷罘吨倥d郁悶的是，真要房的人不能直接從開發(fā)商處買到房，中介公司卻在兜售：只要加錢，什么房都能買到。
房價是怎樣被拉高的？
郁悶的決不只是范仲興們。張萌華在接受記者采訪時仍對一個月前的“黑市遭遇”憤懣不已。
2004年12月下旬，上海萬邦企業(yè)集團公司開發(fā)的萬邦都市花園開盤�！拔姨崆叭炀腿ヅ抨�，白天黑夜與家里人輪流換崗，三九嚴冬的，吃睡都在現(xiàn)場，就是想買套婚房�！睆埫热A說，等到開盤當天，他還是被告知“已售完”。當他和許多白白排隊的“房友”從房地產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)還有多套房源可售時，售樓人員又用“抵作工程款”為由拒售。與此同時，他們卻接到中介公司的電話：只要在合同款外，多付10萬元的“咨詢費”(不出具任何字據(jù)),萬邦都市花園房子即能買到。
既已賣完，中介手里的房子從何而來?更蹊蹺的是，在萬邦都市花園已簽訂的定金合同中，諸多信息虛假得令人發(fā)指：同一套房屋售價懸殊幾十萬元；購房人的身份證號碼五花八門，竟然有13位、11位、9位和5位數(shù)的；而購房人的住所更是荒誕無稽，什么“阿哥如果而后”“的沙皇”“阿斗發(fā)個”“無可奈何花落去”……
張萌華的抱怨最終被上海市房地產(chǎn)交易中心查實。經(jīng)查，萬邦公司為拉高房價出貨，串通卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀公司等房地產(chǎn)中介，合謀制造虛假信息，讓中介公司作為虛擬“買家”，在網(wǎng)上訂立高價虛假合同，以哄抬價格，造成真實購房人追漲。中介從中撈取數(shù)萬元“居間費”，開發(fā)商借此拉高房價。一旦目的達成，7日內(nèi)開發(fā)商再以換房方式撤改原來的虛假合同。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)人士說，開發(fā)商操縱房價慣用的“三部曲”是：先讓中介在開盤前一周就陸續(xù)雇傭民工排隊，制造緊張氣氛；然后，在開盤時，讓部分房源被中介或內(nèi)部員工等虛擬“客戶”以高于申報價格10%到20%的高價簽訂合同;中介以此價格為“標桿”，開始到排隊的真實購買者中兜售，哄抬價格；這時，真正的買房者中開始有人憋不住“上鉤”，以高價或加價從中介手里買進，購房者中隨即產(chǎn)生“羊群效應”，引起大批搶購；開發(fā)商開始大量出貨，中介手中的房子也乘機出手。等大部分房源售完時，開發(fā)商再以各種理由，撤銷當初“演戲”時所訂的高價合同，收盤謝幕。
上海房地資源網(wǎng)顯示，許多樓盤合同撤銷率之高讓人吃驚：某樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次；86套房子成交了349次，合同撤銷310次……越是高價樓盤合同撤銷率相對越高。一位代理商說，經(jīng)驗表明，這其中約有1成的比例是因為輸錄錯誤等技術因素所致，此外與炒作有關。
操縱樓市要不要治罪？
日前，上海市房屋土地資源管理局已決定注銷上海萬邦企業(yè)集團有限公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，併提請工商管理部門注銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。
然而，一些經(jīng)濟學界人士、法律人士認為，應該動用刑律來打擊哄抬物價、操縱市場的行為，否則不足以安穩(wěn)樓市，廣大中低收入人群的房產(chǎn)夢將越來越遠。
中國社科院金融研究所的尹中立博士認為，開發(fā)商虛假銷售、虛報信息、左右房價以牟取暴利的行為和股票市場的莊家行為如出一轍，構成了刑法中的操縱市場罪，應該用這一條款來予以約束、懲戒。
上海匯業(yè)律師事務所律師楊晨光說，開發(fā)商與中介聯(lián)手，通過內(nèi)部交易，來哄抬價格、操縱市場的行為觸犯了兩個法條：一是刑法第225條規(guī)定，即“違反國家規(guī)定，擾亂市場秩序，情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，併處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節(jié)特別嚴重的，處五年以上有期徒刑，併處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒收財產(chǎn)�！倍莾r格法第二章第十四條規(guī)定，相互串通，操縱市場價格為不正當價格行為。他主張對參與操縱價格的房地產(chǎn)企業(yè)責任人進行治罪。
國浩律師集團上海事務所律師方祥勇認為，當務之急是政府應對房地產(chǎn)價格實行成本加合理利潤式的最高限價，監(jiān)控開發(fā)商的成本，同時參照房價---居民收入比，讓房地產(chǎn)商獲取社會可以承受和容忍的利潤。同時，輔以稅收、金融槓桿，抑制過度房產(chǎn)需求，緩解供給短缺�！拔ㄓ卸喙荦R下，居者有其屋才會越來越近。”