發(fā)布時間：2005-2-4來源：都市快報
陳女士說：“買這套房子前已掐算好了資金，現(xiàn)在提高了首付標(biāo)準(zhǔn)，我只能問親戚朋友借錢了。”
杭城銀行收緊房貸
近日起，除了公務(wù)員、律師、金融、教師等幾個工作較穩(wěn)定的行業(yè)外，其他大多數(shù)市民向杭城多家銀行申請個人住房抵押貸款時，必須提供已擁有住房的證明，否則將提高按揭貸款的起付成數(shù)。
這是杭州銀行業(yè)醞釀推出的收緊房貸措施中的一部分。其他主要措施還有：確保借款人（或家庭）有較高而且穩(wěn)定的收入來源，要求借款人增加抵押物，提高購買第二套住房和商業(yè)用房的貸款利率，而且將降低低收入家庭、個人的貸款成數(shù)和年限等。
銀行的這一變化，源于最高人民法院1月1日開始實施的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）。
新規(guī)保護(hù)業(yè)主權(quán)益
在住房按揭貸款和住房抵押貸款中，房產(chǎn)的擁有者是債務(wù)人，銀行充當(dāng)?shù)氖莻鶛?quán)人的角色。最高人民法院的新規(guī)定，主要維護(hù)的是債務(wù)人的利益。
該法令出臺前，如果住房按揭人連續(xù)三個月，或一年內(nèi)累計有六個月不向銀行按時還款，就將被視為斷供。按照程序，銀行會先發(fā)催款通知書，限期還款，若按揭人繼續(xù)不償還，銀行為防止風(fēng)險就要沒收房產(chǎn)，沒收后會綜合各方面因素給住房估價，對其進(jìn)行拍賣處置。
最高人民法院此次修正了這一做法。依據(jù)《規(guī)定》第六條，業(yè)主抵押自己所有的房屋，如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可以居住房產(chǎn)，而且有充分證據(jù)可證明這一點的時候，那么即使抵押權(quán)人（通常為銀行）向業(yè)主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債，業(yè)主可以繼續(xù)居住。
華東政法學(xué)院房地產(chǎn)法研究所副所長黃武雙認(rèn)為，“這一司法解釋其實是將潛規(guī)則加以明文化，更加強調(diào)了對作為貸款人生活必需品的住房不得加以處置。”
高院的政策本意為維護(hù)債務(wù)人的利益，但在實際操作中，卻提高了普通市民的首次購房成本。
銀行被迫收縮貸款
對于銀行而言，《規(guī)定》第六條造成了他們在貸款催收與追討時的一個難題�！氨粓�(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債�！边@就意味著，如果貸款人用惟一住房向銀行申請抵押貸款，以后萬一沒法還債，法院、銀行對這套住房將沒有處置權(quán)，既不能進(jìn)行拍賣，也不能強行把住戶趕走。
住房抵押貸款無法收回的案例已有很多。2004年8至10月，杭州市中級人民法院房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛立案的有593起，而去年同期是183起，上升了224%；浙江省高院2004年8至10月，同類糾紛立案的有36起，也比去年同期增加了9起。
上城區(qū)法院的阮小姐說：“過去遇到此類賴賬，我們一般不會采取強硬措施，而是要求住戶先另租房子，然后才能拍賣。這種案子普遍比較棘手�！�
工行、建行浙江省分行等銀行表示，以住房為抵押的消費類貸款，在去年甚至更早時就已向貸款人要求———如果能提供良好的資信證明或其他保證，比如提供兩套住房作為抵押，貸款人才能獲得高成數(shù)的貸款。
一家股份制商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人表示，該行主要通過貸款成數(shù)和首付金額來控制貸款風(fēng)險———首付要達(dá)到3成，金額至少5萬元。購房者只有提供已有一套住房的證明，才能享受優(yōu)惠貸款。
“這樣即便該抵押住房貸款人出現(xiàn)還款困難，銀行可以用這筆資金為其安置住所，滿足其生活必需，以便于銀行處置抵押房產(chǎn)，不至于形成不良資產(chǎn)�！�
如此操作引發(fā)爭議
首次購房要提高貸款成數(shù)，而已購置房產(chǎn)者卻不必如此，杭城銀行的此類做法雖然被多數(shù)購房者所理解，卻也引發(fā)了一些人的爭議，“難道手里擁有多套房產(chǎn)的炒房者，反而更不需要約束嗎？”
法律界人士認(rèn)為，由于高院新規(guī)定的細(xì)則還未出臺，所以才出現(xiàn)了變相增加購房者貸款成本的現(xiàn)象，今后估計將進(jìn)一步正規(guī)化、人性化�！白罡呷嗣穹ㄔ翰坏门馁u業(yè)主惟一住房規(guī)定的出臺，體現(xiàn)了國家對購房者的一種人性化關(guān)懷，給經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困難的購房者一個緩沖時間�！�
一些房產(chǎn)界人士表示，高院新規(guī)定在具體執(zhí)行操作時，仍需要細(xì)化，如對“生活必需品”的概念就應(yīng)作進(jìn)一步的解釋。
“如果房屋抵押貸款人名下的房產(chǎn)只有自己居住的一套豪華別墅，那么當(dāng)他拖欠銀行債務(wù)的時候，如果不能拍賣其房產(chǎn)抵債，勢必使銀行方面的利益無法得到保障；如果拍賣其房產(chǎn)，又面臨房產(chǎn)如何分割的問題�！�
針對新規(guī)出臺后出現(xiàn)的矛盾，上海浦東發(fā)展銀行杭州分行郭劍認(rèn)為，需要一定的輔助手段來解決這個問題，比如為債務(wù)人提供比較廉價的出租房，以滿足債務(wù)人的正常生活需要。同時，也需要法院具體執(zhí)行時，在債權(quán)人和債務(wù)人之間進(jìn)行協(xié)調(diào)。