投資性購房比例上升 房價漲了回報增值幾何
發(fā)布時間：2005-2-17來源：21世紀經(jīng)濟報道
2005年2月的第一天，北京市統(tǒng)計局公布了聯(lián)合北京市建委實施的，旨在摸清北京市商品住宅投資性購房比例、結(jié)構(gòu)等情況的《商品住宅投資性購房快速調(diào)查》結(jié)果，該結(jié)果顯示：北京房地產(chǎn)市場上的投資性購房比例為17％。
據(jù)悉，這是北京市首次公布該市房地產(chǎn)市場投資性購房的比例，而此前上海作為全國公布這一數(shù)字的第一個城市，其2003年的投資性購房比例為16．6％。
“這個數(shù)字與我的判斷比較接近�！鼻迦A建筑專業(yè)出身的北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理閻少華如是說。從上世紀90年代初辭去公職，投身房地產(chǎn)市場一線，閻少華可以說是中國房地產(chǎn)15年歷史的見證者。閻少華現(xiàn)在北京已操作多個地產(chǎn)項目，并成為身邊許多房地產(chǎn)投資者們的幕后高參。
進入2005年，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，房地產(chǎn)市場中投資性購房的比例還將加重。
投資性購房過多好不好？究竟什么樣的房地產(chǎn)項目值得投資？不同類型的投資者應(yīng)分別作出怎樣的投資判斷？閻少華針對這些投資熱點問題給出了自己的答案。
投機是“瘟疫”
在談?wù)撏顿Y性購房之前，閻少華認為關(guān)鍵的問題是“應(yīng)該認清什么是真正的投資”。
正如《商品住宅投資性購房快速調(diào)查》的結(jié)果顯示，在投資性商品房中，近三成(28．5％)投資住宅在短期內(nèi)就進行了轉(zhuǎn)手取得收益；逾兩成(23．5％)的投資住宅投入租賃市場“以租養(yǎng)房”；此外，有近五成(48％)則以空置的方式等待獲利空間。
除了最后一種情況的未知或不確定因素過多，閻少華認為只有第二種情況是真正的投資，即買房不是自住或短期變現(xiàn)獲利，而是為了獲得長期的持續(xù)的收益。而第一種情況只能稱之為投機，而不能算作真正意義上的投資。
實際上，在北京不少樓盤都有著極高的投資性購房比例，而且這一比例還在悄然之間呈現(xiàn)出了上升趨勢。最為明顯的一個例子是：建外SOHO的投資性購房者達60％，而在新項目SOHO尚都目前4億元的銷售額中，投資性購房比例超過70％。
針對這種情況，閻少華認為投資性購房較多應(yīng)該說是正常的現(xiàn)象。“投資多一點并不是可怕的”，閻少華分析這與城市特色有關(guān)，像北京、上海這種國際化大都市，“外來人口多，投資市場必然大，而且真正的用于出租的房地產(chǎn)投資市場是健康的，因為它可以自我調(diào)節(jié)。”
他具體談到，每個月的租金報告可以向投資者傳達信息，如果一段時期之內(nèi)，大家覺得租房的人少了，慢慢地為了出租而買房的人就會相應(yīng)減少。而已經(jīng)買房的投資者相應(yīng)降低租金，損失也不是很大。由于有市場無形的自我調(diào)節(jié)使其保持健康的狀態(tài)，因此，“對于買了房子出租的投資性購房，可以任它自由發(fā)展�！�
“真正危險的是投機性購房過多”，因為投機追求的是短期收益。盡管從長期的發(fā)展來看，房價的總體走勢是永遠向上的，但是一個時期內(nèi)投機者過多會導(dǎo)致短期房價上漲過高�！耙荒昃屯瓿墒甑臐q幅，當然要造成房價暴跌。”閻少華認為這種結(jié)果就像瘟疫一樣，對消費者、開發(fā)商和房地產(chǎn)市場的發(fā)展都極其不利，因此，必須通過房屋貸款、登記、轉(zhuǎn)讓程序等在內(nèi)各種手段將其控制在一個很小的范圍內(nèi)。
高密度住宅不值得投資
如何判斷房地產(chǎn)的投資價值？
“房地產(chǎn)與其他投資品不太一樣，分析它是否具有投資價值，主要看其所處土地的價值與建筑本身的價值兩方面�！遍惿偃A解釋得很具體：
房地產(chǎn)的一個最大特點是，土地的稀缺性決定了它的發(fā)展一般來講是在不斷增值的，而由地理位置、自然環(huán)境和人工環(huán)境等因素帶來的不同地塊的差異性也很大。因此，投資者必須綜合分析這些因素，對土地的升值潛力有所判斷。
而另一方面，看一個房地產(chǎn)項目是否具有投資價值還要看他的房子是不是可持續(xù)發(fā)展的，即與房屋本身品質(zhì)有關(guān)的因素。例如房子的材料使用、空間設(shè)計是不是抓到了建筑的本質(zhì)，是不是經(jīng)得起時間的考驗。
如此總結(jié)，房屋投資價值就等于土地價值加上建筑價值。
閻少華以住宅投資為例具體說明：高密度住宅由于土地價值因素所占份額很小，因此其投資價值主要取決于其建筑本身的價值；而低密度住宅則相反，土地和環(huán)境因素比起其自身建筑品質(zhì)顯然更為重要。由于目前的我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的建筑品質(zhì)的可持續(xù)性較差，還沒有完全達到可以保值甚至增值的程度；而在我國人多地少的大背景下，有限的土地在一定時期內(nèi)都會隨時間而增值。
在高密度住宅中，貶值的建筑本身因素所占份額較大，而在低密度住宅中，增值的土地因素又占了上風。由此不難算出，“低密度住宅具有投資價值，高密度住宅投資價值相對較低。”
而隨著購房的目的逐漸走出單純?yōu)闈M足基本的生活需要的圈子，更高層次的文化價值也越來越引起人們的重視，閻少華將此總結(jié)為，解決住房有無以后的判斷標準的升華。
“土地價值里還有一部分是當?shù)匚幕膬r值�！遍惿偃A認為，建筑物的物體本身可以折舊，但是文化經(jīng)過上千年的積淀可能就越來越有價值。所以，文化因素也應(yīng)該逐漸成為投資者判斷房子本身具不具有投資價值的考慮之一。
漲價不等于投資回報
但是，僅僅依據(jù)此兩種因素來判斷房地產(chǎn)的投資價值，就能得出正確的結(jié)論嗎？目前，一個普遍的事實是：投資者在一個較好的地段買到了一個質(zhì)量也很不錯的房子，但最終的租金或轉(zhuǎn)手的價格卻沒有達到開發(fā)商宣傳中的亦即投資者心中理想的目標。
閻少華對此的解釋是：開發(fā)商們所宣傳的按照售價計算投資回報率算法是完全正確的，問題不是出在計算公式本身，而是因為給出公式的前提就是錯誤的�！八麄兊那疤峋褪亲饨鸨３植蛔兩踔烈驗轫椖渴蹆r的增長而上漲，但很可能三年之后全部租不出去了，所以這樣計算是毫無疑義的�！�
因此，閻少華提醒，在判斷投資住宅是否能保值或者升值時，預(yù)期租金只能作為一個次要的參考因素，更主要的判斷標準還是上述土地價值以及建筑本身的價值。
而針對目前幾乎所有項目都在大肆宣揚自己的漲幅，但這只是開發(fā)商們的一種銷售策略。閻少華解釋說，因為項目剛一開始房子還沒有蓋好，買期房的客戶存在一定的購買風險，開發(fā)商就必須以低價政策鼓勵這種購房行為。而對于買現(xiàn)房的人，理應(yīng)承受此后上漲的實際價格。
“實際上，項目銷售過程的漲價跟房地產(chǎn)價格的走勢沒有直接關(guān)系，所有房子都是低開高走，開發(fā)商必須這么做。”因此，閻少華認為，投資者在考察項目是否具有投資價值時，參考項目銷售價格的變化是沒有意義的。真正要想判斷一個區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格的走勢，應(yīng)該在市場平穩(wěn)后以二手房的價格變化為依據(jù)。
曾經(jīng)有專家斷言，中國的房地產(chǎn)不值得投資。閻少華對此未作評論，他只是表示，現(xiàn)階段現(xiàn)房整體的投資價值不大，具體來說就是與高密度住宅相比低密度的更具有投資價值，但不排除在個別特殊地段存在特例。
究其原因，閻少華認為總體上是由于目前的房屋密度過大，土地價值所占份額��；而房子的質(zhì)量、材料不好，空間設(shè)計的也不盡合理；同時我們的房地產(chǎn)二級市場不活躍，流動性(變現(xiàn)能力)差，市場規(guī)則、法規(guī)也不夠健全和成熟……諸多因素造成了投資價值的降低。
因此，“對于那些辛苦掙了一些錢并希望通過投資房地產(chǎn)使其保值增值的人，我建議他們有需要就購買，而不要想投資賺錢，因為短期內(nèi)靠租金或轉(zhuǎn)手變現(xiàn)是賺不到錢的�！�