發(fā)布時(shí)間：2005-2-23來(lái)源：瞭望東方周刊
曾經(jīng)在上海做證券投資的杜建民，成了上海首批通過網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)體系的消費(fèi)者。“這是上海市政府統(tǒng)一搞的，最大的房地產(chǎn)網(wǎng)，這里上網(wǎng)很多地方都能看到我掛牌的信息�！�
盡管春節(jié)前杜建民就把他的房子在中介公司那里掛了牌，但“我不能吊在一棵樹上啊”。于是，在2月17日，也就是上海網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)系統(tǒng)試運(yùn)行的前一天，他就到浦東房地產(chǎn)交易中心二手房網(wǎng)上交易受理點(diǎn)辦了掛牌手續(xù)。
杜建明不甚明了的是，就在二手房交易的背后，交易中心與房產(chǎn)中介的博弈正式拉開了序幕。
網(wǎng)上交易：透明信息 保證安全
二手房網(wǎng)上交易，改變了以往由中介陪同看房，撮合價(jià)格，簽訂合同及代辦貸款一條龍服務(wù)的模式，而是將這條“龍”攔腰截?cái)�，從簽訂合同，到資金轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)移交全部交由上海各區(qū)的交易中心受理處辦理。
問題的關(guān)鍵在于，新的二手房網(wǎng)上交易模式中，交易中心與銀行拉手，對(duì)交易資金實(shí)施全程監(jiān)管，即二手房買賣雙方將買賣價(jià)款及交易所需的稅費(fèi)存入上海市房地產(chǎn)交易中心在銀行開立的資金監(jiān)管專戶，在完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記后再由銀行劃付買賣價(jià)款給賣方，以確保資金安全。此舉徹底斷了中介代辦貸款的路子，也就是銀行發(fā)放二手房貸款的流程當(dāng)中，扣上一層由交易中心負(fù)責(zé)監(jiān)管的保護(hù)殼。
上海房地產(chǎn)交易中心副主任翁新根告訴《瞭望東方周刊》，開設(shè)二手房網(wǎng)上服務(wù)體系的目的，就是為了“透明信息，規(guī)范交易，保證安全，便民便利”。
不可否認(rèn)，此前二手市場(chǎng)火爆的同時(shí)，不規(guī)范行為也頻頻發(fā)生，即便是成熟度相當(dāng)高的上海二手房市場(chǎng)。而在這些行為當(dāng)中，中介往往都是眾矢之的。
一些誠(chéng)信度低的中介為了賺錢，往往會(huì)使出五花八門的手段:讓上家與下家互不見面，賺取差價(jià)；與開發(fā)商合謀炒作新房，一手房當(dāng)二手房賣；利用買賣雙方房款和產(chǎn)權(quán)交易之間的時(shí)間差，將房款挪作他用；利用假身份證騙取銀行貸款等等。
“一手房市場(chǎng)的炒樓花等不規(guī)范交易行為，已經(jīng)基本上得到了抑制，但是二手房的炒作，尤其是次新房的炒作，增長(zhǎng)幅度很快，我們很難控制�！�2004年末，上海房地局副局長(zhǎng)龐元曾向記者這樣表示。
數(shù)據(jù)顯示，2004年1-10月，上海存量住房買賣過戶成交面積1757萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.9%;其中次新房轉(zhuǎn)讓占存量住房總成交面積的比例近5成，平均價(jià)格為6150元/平方米，同比增長(zhǎng)43.6%，增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)快于新商品房。
在二手房交易量已經(jīng)超過一手新房交易量的上海樓市，潛在的交易安全、中介誠(chéng)信、貸款安全、交易成本及效率等等問題，都為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展埋下不小的隱患。
基于此，二手房網(wǎng)上公示，成了新的一年政府調(diào)控上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一記重拳。
中介機(jī)構(gòu):坐以待斃還是主動(dòng)出擊
交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)交易服務(wù)受理處的職能非常之大，從原來(lái)僅僅負(fù)責(zé)交易登記的一項(xiàng)職責(zé)，擴(kuò)大到：網(wǎng)上掛牌，撮合成交，交易資金監(jiān)管及辦理產(chǎn)權(quán)登記等一系列相關(guān)服務(wù)，而且都是免費(fèi)服務(wù)。
這樣一來(lái)，在上海二手房交易環(huán)節(jié)中，早就發(fā)揮著不小作用的房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司等角色，可能統(tǒng)統(tǒng)會(huì)被搶走飯碗。
不過，上海房產(chǎn)交易中心副主任翁新根否認(rèn)了這個(gè)說法：“網(wǎng)上二手房交易并不排斥中介，百姓買房還可以找中介，只不過把資金監(jiān)管職能轉(zhuǎn)移到交易中心，保證了交易的安全。西方成熟市場(chǎng)，中介的職能也主要是撮合一項(xiàng)，不碰房款的。這個(gè)平臺(tái)借此也對(duì)中介市場(chǎng)起到優(yōu)勝劣汰的作用�！�
話雖如此，交易中心橫刀奪愛，中介商們的日子往后再?zèng)]那么滋潤(rùn)了。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人尹嚴(yán)春節(jié)前剛從浦東一家規(guī)模不大的房產(chǎn)中介離職，正準(zhǔn)備自己注冊(cè)公司單干，就碰上了這樣的市場(chǎng)變故：“二手房網(wǎng)上交易，對(duì)我們的影響肯定是很大的。”
像美聯(lián)物業(yè)、泛城等大型中介公司雖然不明確說自己的公司業(yè)務(wù)會(huì)受多大影響，但是也不得不承認(rèn)，在這場(chǎng)博弈當(dāng)中，他們“有些被動(dòng)”。
雖然，市房地產(chǎn)交易中心多次組織滬上中介開會(huì)，“安撫人心”，說不會(huì)影響他們的生意。而且，在網(wǎng)上交易系統(tǒng)上，的確也把中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房源掛在網(wǎng)上，容許買家賣家自己選擇是否需要中介。問題是一旦買賣雙方發(fā)現(xiàn)，他們無(wú)需中介，就可以手拉手自己完成交易;或者中介只能為他們提供挑選房源，陪同看房，撮合價(jià)格，以及政策信息咨詢等服務(wù)，而簽合同，辦貸款都將由交易中心免費(fèi)提供服務(wù)，當(dāng)中介的服務(wù)大大縮水的時(shí)候，又怎能拿到以往高達(dá)2%的交易傭金？
而這正是中介們最為擔(dān)心的事。
事實(shí)上，截至2月17日，加入二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)的二手中介只有區(qū)區(qū)19家。
生意受影響的還有房地產(chǎn)貸款服務(wù)商。或許他們認(rèn)為與其坐以待斃，不如主動(dòng)出擊。早在去年12月18日，網(wǎng)上二手房交易還在醞釀之中的時(shí)候，上海專業(yè)從事房貸的6家知名企業(yè)就對(duì)外宣布：共同成立國(guó)內(nèi)首個(gè)房貸協(xié)作網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟。
這六家企業(yè)包括安家集團(tuán)、房產(chǎn)之窗、麥格里、億通代書、遠(yuǎn)盟信貸和亞孚。他們決定建立公共信息平臺(tái)，簽訂誠(chéng)信公約，而且每月用“黑名單”公布業(yè)內(nèi)不良從業(yè)人員、公司和不規(guī)范中介，聯(lián)手維持上海每年近3000億元的個(gè)人房貸市場(chǎng)秩序。
但是，安家集團(tuán)目前又與交易中心簽訂協(xié)議，成為交易中心認(rèn)定的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。
交易中心：免費(fèi)午餐能撐多久
不可否認(rèn)，對(duì)于普通購(gòu)房者而言，從2月18日起，房屋買賣的確是多了一個(gè)透明的信息平臺(tái)。
購(gòu)房者不出大門，就可以事先貨比三家，避免以往因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱造成中介抬高房?jī)r(jià)而蒙受金錢損失；而且如果有時(shí)間有精力，盡可以自己找房東，自己找下家，再通過交易中心辦貸款，省下一筆中介費(fèi)。
“二手房網(wǎng)上交易核心的作用是，以前一些中介的違規(guī)行為會(huì)得到遏制，保證了交易的安全�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心顧建發(fā)對(duì)《瞭望東方周刊》評(píng)價(jià)說。
但是，在二手房網(wǎng)上交易還沒有正式實(shí)施之前，誰(shuí)也無(wú)法猜測(cè)，未來(lái)這一服務(wù)系統(tǒng)會(huì)在多大程度上實(shí)現(xiàn)政府最初的美好愿望。
雖然上海房地產(chǎn)交易中心副主任翁新根肯定地表示，從技術(shù)手段上，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以保證做到房款資金安全，萬(wàn)無(wú)一失。但是，關(guān)鍵的問題往往是，人為的因素能導(dǎo)致很多好事變成壞事。翁也不得不承認(rèn)：“ 就以最簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)來(lái)說，在以往的買賣當(dāng)中，房?jī)r(jià)變更是幾分鐘口舌之戰(zhàn)的事情，但是在二手房網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)上，如果有中介參與，價(jià)格變更必須到交易中心受理處去辦理，如果房東多次變更價(jià)格，怕麻煩，不去變更，長(zhǎng)此以往，網(wǎng)上的信息也就成了擺設(shè)，又何談信息透明？
而讓業(yè)內(nèi)人士最為擔(dān)心的是，有政府背景的房地產(chǎn)交易中心，攬下了二手房交易的整個(gè)流程的服務(wù)，而且是免費(fèi)服務(wù)，交易中心有多少人力物力？
盡管網(wǎng)上二手房交易服務(wù)是一個(gè)自愿選擇的平臺(tái)，剛啟動(dòng)房源還不多。但是如果有了成功案例，免費(fèi)服務(wù)哪個(gè)不愿意要，如果賣家買家趨之若鶩，全上海每年20萬(wàn)套的二手房交易，掛牌、簽訂合同、辦理貸款、產(chǎn)權(quán)登記，幾個(gè)網(wǎng)上交易受理點(diǎn)能堪重負(fù)？
如果是這樣，免費(fèi)的午餐，還能支撐多久？