商業(yè)地產(chǎn)主打理性路線 需要退出機(jī)制
發(fā)布時(shí)間：2005-3-5來(lái)源：北京晨報(bào)
經(jīng)歷了2003年及之前一兩年商業(yè)地產(chǎn)的重新起步與快速發(fā)展，2004年人們終于可以在市場(chǎng)中檢驗(yàn)?zāi)切┰?jīng)光鮮的概念是否真的靈驗(yàn)——結(jié)果是“冰火兩重天”。盡管在剛剛過(guò)去的一年，“理性”成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資圈內(nèi)被頻繁提及的詞匯，但接下來(lái)的2005依舊被寄予厚望——商業(yè)地產(chǎn)主打理性路線
人均商業(yè)面積年內(nèi)達(dá)到0．9平方米
去年年底，政府拿出中關(guān)村西區(qū)的3塊商業(yè)用地掛牌交易，但時(shí)至今日問(wèn)者寥寥，相對(duì)于住宅用地市場(chǎng)的熱火勁兒，開(kāi)發(fā)商似乎在有意回避商業(yè)地產(chǎn)。
這是否意味著，商業(yè)地產(chǎn)就此在2005年進(jìn)入下行軌道呢？圈內(nèi)人士表達(dá)出的意愿和他們的行動(dòng)似乎有一定的差距，“2005年對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)而言仍是一個(gè)好年景。”
為什么？這仍然需要宏觀數(shù)據(jù)的支撐。北京有1300萬(wàn)人口，人均商業(yè)面積只有0．78平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海等商業(yè)發(fā)達(dá)城市。北京市商委預(yù)計(jì)，今年北京市人均商業(yè)面積可以達(dá)到0．9平方米，到2010年人均商業(yè)面積達(dá)到1．0平方米，這預(yù)示著在今后的幾年中，北京市商業(yè)物業(yè)面積仍將以較快速度增長(zhǎng)。
北京市商委主任梁偉曾表示，重點(diǎn)領(lǐng)域引進(jìn)的外資商業(yè)企業(yè)到2005年將達(dá)到15家，到2010年不低于30家。2003年北京商業(yè)將以一天開(kāi)兩家便利店、一個(gè)月開(kāi)一家大賣(mài)場(chǎng)的速度發(fā)展。而已經(jīng)進(jìn)駐北京的外資商業(yè)企業(yè)也在不斷攻城略地，加大在北京開(kāi)店的數(shù)量。這些都為北京的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了極好的發(fā)展機(jī)遇。
所謂“謹(jǐn)小慎微”不過(guò)市場(chǎng)在經(jīng)歷了最初的“莽撞”之后的理性回歸。北京科技園置業(yè)股份公司總經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士諸一軍認(rèn)為，總體上的飽和使開(kāi)發(fā)商不得不對(duì)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境做出更客觀冷靜的分析，而不是像以前一樣血沖腦門(mén)，說(shuō)干就干。在商業(yè)理念與經(jīng)營(yíng)模式上，開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化特點(diǎn)，越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士介入以取代住宅開(kāi)發(fā)人員的慣性思維。
商業(yè)地產(chǎn)需要退出機(jī)制
年初華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)在宣布與沃爾瑪?shù)暮献鲿r(shí)明確，今后將逐漸加大持有物業(yè)比例，也就是開(kāi)發(fā)出的商業(yè)物業(yè)自己當(dāng)業(yè)主，只租不賣(mài)。事實(shí)上，這種模式已被公認(rèn)為能有效避免目前商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中諸多弊端的有效方式。但問(wèn)題的關(guān)鍵是，自己當(dāng)業(yè)主的前提是要有足夠的資金支撐。
而眼下的現(xiàn)實(shí)情況是，在資金壓力下，開(kāi)發(fā)商只能選擇出售變現(xiàn)。這不僅容易誘發(fā)開(kāi)發(fā)商的短期行為，從長(zhǎng)期來(lái)看，商鋪面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓活性也大大降低。易鋪網(wǎng)執(zhí)行總裁陳建明介紹，澳大利亞一個(gè)購(gòu)物中心五年中間三次易主，分別有不同投資資金接盤(pán)。但投資資金一般只接股權(quán)產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)單項(xiàng)目，而散賣(mài)項(xiàng)目，很難博得主流資金關(guān)注。
北京國(guó)際信托投資公司信托部副總經(jīng)理齊霽介紹，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的需求主要體現(xiàn)在兩方面：一個(gè)是在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中融資，再一個(gè)就是在退出的過(guò)程中獲利。商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)線特性決定了它需要一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。信托可以在其中發(fā)揮自己的能量，北京國(guó)際信托投資公司就曾通過(guò)信托手段為許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，例如法國(guó)歐尚天津店、華沙商場(chǎng)大型店、家樂(lè)福的哈爾濱店和河北店。而針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的退出基金也在醞釀過(guò)程中。