房地產(chǎn)市場呼喚新型金融中介
發(fā)布時間：2005-3-7來源：北京日報
開發(fā)商融資成困局
4月份以來，作為國家宏觀調(diào)控的一部分，央行提高了存款準(zhǔn)備金率0．5個百分點，國務(wù)院幾乎同時下發(fā)通知將房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金提高至35％。兩項金融政策延續(xù)了去年以來中央政府采用的宏觀調(diào)控思路，其中包括針對房地產(chǎn)行業(yè)的121號文以及年初頒布的《指引》。在人民銀行收緊銀根的大趨勢下，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，加之目前其70％以上的資金來自銀行貸款的現(xiàn)實情況，如何獲取項目開發(fā)所需的大規(guī)模資金已成困局。
在銀行貸款越來越難的情況下，開發(fā)商也使出渾身解數(shù)拓寬融資渠道。房地產(chǎn)信托和投資基金被普遍看好，但短期內(nèi)均難以破解開發(fā)商的融資困局。房地產(chǎn)信托有一法兩規(guī)的限制，盡管去年著實紅火了一陣子，但是其提供的開發(fā)資金也不過是幾十億元，而同期工行的房地產(chǎn)貸款余額就高達(dá)4500億元，因此想借房地產(chǎn)信托來填補銀行貸款退出后的巨大的資金空洞是絕對不可能的。房地產(chǎn)投資基金在現(xiàn)階段沒有相關(guān)法律法規(guī)來保障投資者的利益，規(guī)范和管理基金的使用，因此無法在國內(nèi)合法募集。同時，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場環(huán)境、房地產(chǎn)及證券方面的法律環(huán)境，也不允許我國在近期采取此類措施。
破解困局遇難題
去年國務(wù)院18號文確立了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，消費者改善居住條件的需求也是迫切而巨大的，但金融機構(gòu)減少向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款以規(guī)避金融風(fēng)險的政策也是必須堅持的。同時，如上所述，以房地產(chǎn)信托和投資基金來填補銀行貸款退出后的資金空洞也是不現(xiàn)實的，而建立完善的房地產(chǎn)融資的制度，在政策和法律的層面上開辟一個新的正常的融資渠道，又只能作為一個中長期目標(biāo)，短期內(nèi)很難實現(xiàn)。那么，在當(dāng)前銀根收緊的宏觀金融環(huán)境下，房地產(chǎn)如何破解融資困局呢？
目前在中國證券市場上，至少有7000億元的私募基金，這表示中國資本市場資金量巨大。但問題是這么大量的資金滯留在股市，為什么沒有大規(guī)模地流向房地產(chǎn)行業(yè)呢？對于資本市場上這么大規(guī)模的資金來說，除了房地產(chǎn)行業(yè)缺乏相關(guān)政策可以保證資金的進入和退出之外，更多的是房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點使得資金不能進入房地產(chǎn)行業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)較證券行業(yè)有三個特點：首先，房地產(chǎn)項目從拿地、開發(fā)到最后銷售成功，決定項目成敗的諸多因素分散于項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，風(fēng)險很難控制；第二，房地產(chǎn)項目的成敗與操盤者的經(jīng)驗密切相關(guān)，投資者很難判斷操盤者的經(jīng)驗；第三，房地產(chǎn)項目強調(diào)實操，沒有可供分析的權(quán)威指數(shù)與數(shù)學(xué)模型。
市場呼喚新型金融中介
正是以上因素成了制約資本市場上的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘。要打破壁壘，就需要出現(xiàn)能夠搭接中國資本市場和房地產(chǎn)市場的新型的金融中介。此類金融中介應(yīng)該具有兩方面的能力：一是具有與資本市場對話的能力，也就是說將房地產(chǎn)市場的特點翻譯成資本市場認(rèn)可的語言；二是具有對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的判斷能力和房地產(chǎn)項目的操作能力。如果這樣的金融中介真正能起作用，將中國資本市場上的資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，既能解決房地產(chǎn)項目融資的問題，也可以減輕銀行貸款的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險。由于近期限制貸款規(guī)模、收緊放貸的金融政策頻繁出臺，越來越多的開發(fā)商希望通過此類新型金融中介在資本市場上獲得項目所需的巨額資金。
據(jù)了解，作為資本“金主”和項目開發(fā)商之間溝通的橋梁，此類新型金融中介在國外已經(jīng)比較成熟，如仲量聯(lián)行，既是專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理機構(gòu)，本身也是一支投資基金。但是鑒于中國和西方國家在房地產(chǎn)開發(fā)模式上的巨大差異，此類外資金融中介在國內(nèi)的投資活動非常謹(jǐn)慎。在國內(nèi)，目前也有一些正在從事此類金融中介活動的機構(gòu)如偉業(yè)顧問，為了適應(yīng)國內(nèi)的開發(fā)模式和市場情況，他們采取一些有別于傳統(tǒng)的操作方式，比如，為了給“金主”信心而參股開發(fā)項目，與“金主”和開發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險。