發(fā)布時(shí)間：2002-11-18來源：摘自 《中國建設(shè)報(bào)》
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展
今年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了加速發(fā)展的趨勢(shì)，內(nèi)部訂購、排隊(duì)購房已成市場(chǎng)普遍現(xiàn)象，商品住宅價(jià)漲量升，辦公樓租金不斷上揚(yáng)，商鋪重新變?yōu)橄沭G餑。越來越多的內(nèi)地和港臺(tái)人士把上�？醋魍顿Y最有增值潛力的地區(qū)。東北、新疆、溫州等地的投資者在上海購房明顯增多，尤其是商鋪投資更是十分搶手。與往年有所不同的是，今年上半年以來，投資性購房呈大幅度上升趨勢(shì)。
此外，今年上半年二手房交易上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一手房。這主要是上海新一輪舊區(qū)改造和軌道交通建設(shè)，使動(dòng)遷戶總量急劇上升，而動(dòng)遷房源又相對(duì)緊缺，地段位置都在外環(huán)線，因此大多數(shù)動(dòng)遷戶選擇貨幣化動(dòng)遷，自己到市場(chǎng)上去買二手房，使二手房?jī)r(jià)格急劇上攀，再加上二手房投資者推波助瀾，有些地區(qū)已與一手房接軌。對(duì)于小投資者來說，由于資金少，只能投資二手房。
鑒于上海房?jī)r(jià)呈“高漲”之勢(shì)，政府部門繼頒布土地供應(yīng)招標(biāo)拍賣新舉措后，今年再進(jìn)一步取消藍(lán)印戶口，這都將對(duì)今后的房?jī)r(jià)漲跌產(chǎn)生一定影響。在價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律交互作用下，下階段上海樓市仍將保持整體向上態(tài)勢(shì)，雖說主力房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，但個(gè)案將表現(xiàn)為有高有低、有升有降，并最終趨向合理。這一過程中出現(xiàn)階段性的供過于求、甚至?xí)簳r(shí)性的房?jī)r(jià)回落，當(dāng)屬正常現(xiàn)象。
廣州二次購房首選郊區(qū)
廣州市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年頭8個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資一支獨(dú)秀，成為拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資增長的主力。而全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長，主要又是靠民營企業(yè)投資增長的帶動(dòng)。1-8月，廣州市民營房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)投資121.50億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為52.9％，同比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。
目前，廣州人二次置業(yè)悄然興起。不僅有房住，而且要住得更好，還可以把置業(yè)當(dāng)成投資。這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。富裕的廣州人在二次置業(yè)時(shí)更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。二次置業(yè)中，廣州市民的居住思維方式也發(fā)生了改變，原來多數(shù)廣州人認(rèn)為居住與工作地點(diǎn)的距離最好別超過5公里，最好半小時(shí)自行車距離或1小時(shí)的公共汽車車程；隨后人們的居住半徑擴(kuò)張至騎車10公里、坐公共汽車15公里；而現(xiàn)在則被迅速延伸至開私家車、高速專線車的30公里距離。
重慶房地產(chǎn)業(yè)呈高速增長態(tài)勢(shì)
今年重慶房地產(chǎn)業(yè)保持高速增長，商品房銷售面積、銷售金額大幅增加，商品房空置率下降，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺形勢(shì)。
今年以來，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)保持在36.5％-46.0％之間，增長速度超過40％的月份多達(dá)6個(gè)月，占固定資產(chǎn)投資的比重已由去年同期的20％上升到23.2％。開發(fā)投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，住宅投資增速尤為突出。前三季度，全市到位的可用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金達(dá)136.78億元，資金構(gòu)成發(fā)生較大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款占資金來源總量的比重呈下降趨勢(shì)；自有資金、預(yù)售房款呈上升趨勢(shì)，成為開發(fā)資金快速增長的主要源頭。
與投資規(guī)模相適應(yīng)的是全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)顯示，購房者對(duì)住宅產(chǎn)品的附加值需求明顯提高，客戶購房考慮因素中，除價(jià)格和位置外，客戶首先考慮的三個(gè)因素中出現(xiàn)頻率最高的依次是物業(yè)管理、綠化景觀、戶型和發(fā)展商的信譽(yù)。在購房者心目中，最適合居住的區(qū)域是沙坪壩、江北區(qū)、南岸區(qū)，這三個(gè)區(qū)域也是近兩年來重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最快的區(qū)域。被訪者對(duì)北部新城的認(rèn)同率達(dá)到25％。南岸區(qū)作為近兩年樓市發(fā)展的后起之秀，由于擁有良好的區(qū)域位置及自然景觀優(yōu)勢(shì)，加之大牌房企的紛紛進(jìn)駐，發(fā)展前景看好，認(rèn)同率達(dá)到14.2％。此外，“渝中情結(jié)”在市民心中仍然較重，14％的被訪者選擇在渝中購房。
武漢房地產(chǎn)開發(fā)呈穩(wěn)步增長勢(shì)頭
今年上半年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的良好勢(shì)頭，主要表現(xiàn)為以下五個(gè)方面：
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長。上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資53.88億元，同比增長10.08％；其中，商品住宅投資43.48億元，同比增長10.15％。
二是房地產(chǎn)開發(fā)依然保持較大規(guī)模。截止6月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)1283.47萬平方米，同比增長1.04％，其中住宅975.38萬平方米，增長1.79％。新開工面積達(dá)356.57萬平方米，同比增長5.87％。全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積212.90萬平方米，其中住宅174.58萬平方米，分別增長11.27％和11.44％。
三是商品房銷售市場(chǎng)保持活躍。上半年全市累計(jì)銷（預(yù)）售商品房355.08萬平方米，回籠資金45.56億元，比去年同期分別增長20.67％、14.47％。
四是商品房存量趨向合理。由于武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)良好，加上國家對(duì)空置一年以上商品房?jī)?yōu)惠政策的落實(shí)，使武漢市商品房的存量保持平衡。
五是住宅銷售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。隨著政府土地批租市場(chǎng)的日趨完善及經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的上漲，武漢市住宅價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。
今年以來，武漢市房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)投資穩(wěn)步增長，開發(fā)區(qū)域更為集中。二級(jí)市場(chǎng)成交量持續(xù)放大，市場(chǎng)日漸活躍。大型開發(fā)企業(yè)占領(lǐng)相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，小型開發(fā)企業(yè)舉步為艱。房地產(chǎn)對(duì)中介服務(wù)營銷策劃的方式有較大突破，數(shù)十家外資和國內(nèi)數(shù)十家著名的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入武漢，給當(dāng)?shù)匾�、二�?jí)市場(chǎng)注入了新的活力�？傮w來看，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中日趨成熟，已初步形成了一個(gè)適合于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，市場(chǎng)供需調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，為向更高層次發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
貴陽商品房供應(yīng)量同比減少
據(jù)貴陽市房地產(chǎn)管理局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年上半年貴陽市商品房供應(yīng)量比去年同期有所減少。
從2001年開始，貴陽市就加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，在南明、云巖兩區(qū)不再批地進(jìn)行商品房開發(fā)，各開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備越來越少，這是今年上半年商品房投放量比去年同期減少的一個(gè)原因。另一方面，由于相關(guān)管理部門加強(qiáng)了對(duì)消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)、科學(xué)消費(fèi)、理性購房的宣傳引導(dǎo)，使得購房者在購房時(shí)更加注重“現(xiàn)樓實(shí)景”，做到合理消費(fèi)、科學(xué)消費(fèi)。消費(fèi)者的成熟，也在無形中延長了開發(fā)商的開發(fā)周期，以往預(yù)售階段即銷售一空的情況不復(fù)存在，這從今年新盤上市少、多為前兩年“庫存”的舊盤現(xiàn)象可見一斑。商品房供應(yīng)量的減少，有利于緩解市場(chǎng)壓力，促進(jìn)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。從今年上半年的市場(chǎng)情況看，該市存量房的交易面積達(dá)到9.98萬平方米，交易1015起，比去年分別增長了87％和58％。存量房市場(chǎng)的發(fā)展顯示出貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已朝著健康、成熟的方向發(fā)展。
近來，貴陽房地產(chǎn)交易日趨活躍。但由于商品房位置比較分散，許多欲購新房的消費(fèi)者往往要一個(gè)樓盤一個(gè)樓盤的看，很不方便。想購買二手房或想租房的消費(fèi)者不得不找中介公司。由于許多中介公司操作不規(guī)范，使買賣二手房或者租賃房屋的消費(fèi)者不能及時(shí)交易。
為了改變這種情況，進(jìn)一步搞活貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)，使消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠得到更好的服務(wù)，貴陽市房地產(chǎn)交易中心推出了貴州首家房地產(chǎn)交易自助超市。房地產(chǎn)交易自助超市的推出，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步活躍，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)向好
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今年上半年深圳樓盤呈現(xiàn)旺銷態(tài)勢(shì)，主要原因有以下幾個(gè)方面：
一是新推產(chǎn)品結(jié)構(gòu)迎合市場(chǎng)需求，根據(jù)供需市場(chǎng)結(jié)果對(duì)比，可以看出旺銷樓盤的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相當(dāng)吻合市場(chǎng)需求特點(diǎn)，反映出正確的市場(chǎng)定位是樓盤旺銷的首要條件和主要原因。二是樓盤自身綜合質(zhì)素高。旺銷大盤都具備幾個(gè)明顯特征——以“成熟社區(qū)氛圍，完善生活配套，良好景觀資源，大型園林社區(qū)”為項(xiàng)目主要賣點(diǎn)，表明樓盤綜合質(zhì)素成為潛在消費(fèi)者購房的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。三是發(fā)展商品牌效應(yīng)。發(fā)展商在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中倍受考驗(yàn)，“優(yōu)勝劣汰”的市場(chǎng)規(guī)則逐漸將眾多實(shí)力不足的小開發(fā)商淘汰出局，而實(shí)現(xiàn)規(guī)�；_發(fā)運(yùn)營的大開發(fā)商逐漸占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。四是五月春交會(huì)的集中釋放作用，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，購房者的行為也日趨理性，春交會(huì)為眾多購房者提供了一個(gè)大規(guī)模的樓盤展示盛會(huì)，即提供給消費(fèi)者一個(gè)集中和多樣化選擇的最佳機(jī)會(huì)。房交會(huì)本身對(duì)樓盤旺銷現(xiàn)象起了一個(gè)集中釋放的作用。
從深圳歷年全年的市場(chǎng)趨勢(shì)看，下半年的市場(chǎng)狀況遠(yuǎn)好于上半年市場(chǎng)狀況，集中表現(xiàn)在成交量大幅上升上。外銷市場(chǎng)也不例外，下半年的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)會(huì)高于上半年；深圳每年的秋交會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交都有很大的促動(dòng)作用。據(jù)分析，由于今年深圳新盤大部分會(huì)在下半年推售，在購買力被進(jìn)一步引發(fā)下，預(yù)計(jì)外銷全年成交宗數(shù)可達(dá)10800宗。繼上半年深圳新增商品房供應(yīng)量約400萬平方米之后，相信今年下半年深圳無論內(nèi)銷外銷市場(chǎng)仍將會(huì)有不俗的表現(xiàn)。
成都住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)投資增長的強(qiáng)勁動(dòng)力
成都市的土地購置和住宅投資已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的強(qiáng)勁動(dòng)力。1-9月成都開發(fā)商的土地購置費(fèi)是27.37億元，增長75.2％；住宅投資增長47.6％，對(duì)房地產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到了95.9％。由于銷售面積大于竣工面積，成都市商品房空置面積繼續(xù)得到有效控制。
今年成都市僅對(duì)外發(fā)售的上千畝“大盤”就不會(huì)少于6個(gè)，總銷售面積將在30萬平方米以上，占整個(gè)成都市年銷售量的近十分之一。這些上千畝的整塊土地主要還是來源于成都市郊的衛(wèi)星城，尤以華陽、龍泉和溫江的“大盤競(jìng)爭(zhēng)”最為“白熱化”。城東將是成都市未來12年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，住房需求約有300萬平方米，而這主戰(zhàn)場(chǎng)的中心地帶有可能就是龍泉。溫江的房地產(chǎn)開發(fā)集中在新城，為了完成溫江的一次規(guī)劃、分步實(shí)施的戰(zhàn)略，溫江政府大打“住在溫江”品牌戰(zhàn)略，包括置信大華、華新國際、建信奧林匹克、森宇房產(chǎn)、天祥房產(chǎn)等知名開發(fā)企業(yè)都必須圍繞著統(tǒng)一品牌進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)。除了規(guī)劃以外，溫江本地還具有相當(dāng)?shù)馁徺I力，這為溫江地產(chǎn)提供了相對(duì)比較堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)支持。
華陽、龍泉、溫江三大衛(wèi)星城的未來走勢(shì)如何，房地產(chǎn)開發(fā)水平將是一個(gè)重要的決定性因素。
天津房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走強(qiáng)
今年天津市房屋交易逐月攀升，商品房保持著良好銷售勢(shì)頭，私房交易增幅顯著。在經(jīng)過年初試探性較低迷的走勢(shì)后，進(jìn)入二季度開始走強(qiáng)，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)。特別是下半年，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直延續(xù)向上行情，逐月攀升。繼7月份創(chuàng)出月累計(jì)成交各類房屋96萬建筑平方米的新紀(jì)錄后，8月份樓市再度發(fā)力，又成交各類房屋93.5萬建筑平方米，其中商品房銷售達(dá)61.6萬建筑平方米，首次超過去年同期。
隨著今年后幾個(gè)月新建項(xiàng)目的相繼推出和二手房市場(chǎng)的活躍，天津市的住房交易仍將保持穩(wěn)步增長的勢(shì)頭，會(huì)迎來更多的消費(fèi)者，掀起新一輪的購房熱潮。
天津近來房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)特點(diǎn)為：
在需求上，購房數(shù)量的增長將趨緩，但對(duì)購房質(zhì)量要求有所提高，這一點(diǎn)從成交房在價(jià)格段和戶型區(qū)的分布上可以反映出來：在交易總量中，每平方米3000元以下的房產(chǎn)所占比例有明顯下降。
在供給上，環(huán)線以內(nèi)消化空置，開發(fā)重點(diǎn)向外轉(zhuǎn)移。
高檔物業(yè)難以攀升，普通住宅價(jià)格微揚(yáng)。受供求關(guān)系影響，中高檔樓盤除個(gè)別外，近期價(jià)格提升困難，“隱性降價(jià)”的方法還會(huì)增加。因停止使用粘土磚的規(guī)定出臺(tái)、房屋公共部位維修基金制度逐漸落實(shí)和住宅用地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)近期上調(diào)等因素，將使普通住宅的開發(fā)成本上升。
現(xiàn)房與經(jīng)濟(jì)房充當(dāng)主打產(chǎn)品，存量房市場(chǎng)交易比重上升。