滬出臺房產(chǎn)調(diào)控政策始末 市場警鐘敲響
發(fā)布時間：2005-3-9來源：解放日報
日前，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，并出臺相關(guān)財稅政策，引起強烈反響。
“這既不是調(diào)控的開始，也不是調(diào)控的結(jié)束，而是近兩年來上海樓市一系列調(diào)控舉措的重要政策節(jié)點。上海市委、市政府一直把房價作為百姓的民生問題看待，這次系列政策的出臺顯示了上海市委、市政府將長期嚴(yán)厲打擊樓市短期炒作、維護(hù)上海樓市健康平穩(wěn)、保障最廣大群眾利益的決心。”這是業(yè)內(nèi)人士對近日一攬子政策出臺的基本評價。
市場警鐘敲響控制房價漲幅
隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪上升周期，房地產(chǎn)市場成了經(jīng)濟(jì)熱點。早在2003年，面對不斷升溫的上海房地產(chǎn)市場，調(diào)控的警鐘已經(jīng)敲響，一些權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)引起上海市委、市政府的高度關(guān)注———
上�！巴顿Y性購房”比例正逐步接近國際公認(rèn)的20%警戒線，達(dá)到16%。
市中心部分地區(qū)的高檔樓盤中，“投資性購房”比例高達(dá)30%至40%。
有2.5%的購房者在商品房還處于期房狀態(tài)時就抬高價格出手轉(zhuǎn)讓。
在5000多家工商登記的房地產(chǎn)中介商店鋪內(nèi)，期房掛牌量猛增，甚至不少房子在未獲得“預(yù)售證”前，已經(jīng)在樓市多次轉(zhuǎn)手。
2003年11月13日，上海市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)召開專題會議，聽取市房地局關(guān)于上海商品住宅價格的情況匯報，專門研究上海樓市、房價問題。
2004年1月12日，市政府的《政府工作報告》中明確指出：“房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到上海經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益。要加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控。努力實現(xiàn)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，有效調(diào)控房價上漲過快的趨勢，使廣大普通市民能夠改善住房，得到實惠�！�
這是上海第一次把“房價上漲過快”寫入《政府工作報告》。從中傳遞出一個信號：上海樓市調(diào)控的警鐘將越敲越頻密。而現(xiàn)在回頭看，2004年的確是在國家宏觀調(diào)控大背景下，上海樓市調(diào)控政策出臺最為密集的一年，也是調(diào)控效果比較顯著的一年。政府的調(diào)控手段從單一行政手段向行政、法律手段并用過渡，調(diào)控的目標(biāo)是控制房價漲幅，同時打擊已經(jīng)冒頭的投機炒作。
當(dāng)年上�！皟蓵苯Y(jié)束兩個月后，上海調(diào)控樓市的政策法規(guī)接連出臺———
2004年3月24日，上海市政府批轉(zhuǎn)有關(guān)文件，規(guī)定全市新建商品房的預(yù)、銷售行為，都必須進(jìn)行合同的網(wǎng)上備案登記。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證同時，必須申報所有樓盤信息，向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)。這一規(guī)定被外界評論為“點中了商品房銷售中買賣雙方信息不對稱的穴道”。
2004年4月14日，市人大常委會表決通過關(guān)于修改《上海市房地產(chǎn)登記條例》的決定，授權(quán)市政府自2004年4月20日起根據(jù)本市房地產(chǎn)市場的實際情況，對期房轉(zhuǎn)讓問題作出規(guī)定。2004年4月26日，上�！捌诜肯揶D(zhuǎn)”政策正式施行，投機炒作遭到迎頭痛擊。
2004年6月7日，上海市政府常務(wù)會議審議通過了《上海市土地儲備辦法》。同年8月1日，該辦法正式施行，旨在建設(shè)規(guī)范、透明和受控的樓市供應(yīng)“龍頭”。
與此同時，重大工程配套商品房和中低價商品房大量建設(shè)和上市供應(yīng)、廉租住房政策擴(kuò)大受益面、中低收入家庭購房貼息等政策相互作用，使得上海樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾得到緩解，房價漲幅回落。
權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海全年商品住房價格漲幅從2003年的24.8%下降到2004年的15.8%，商品住房價格漲幅排名從全國第二跌落至全國第八，市場上單價6000元以下的商品住房占55.6%。
廣泛調(diào)查研究著手綜合調(diào)控
從2004年第二季度開始，上海市委、市政府開展了大量深入細(xì)致的調(diào)研，廣泛聽取國務(wù)院有關(guān)部委，人大代表、市政協(xié)委員、房地產(chǎn)、金融、財稅等業(yè)界資深專家學(xué)者的意見，并通過各種媒體征集市民百姓的意見建議。上海市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次召開會議，聽取針對市場最新情況的專題匯報———
2004年4月13日，聽取上海房地產(chǎn)市場調(diào)控工作匯報，分析研究當(dāng)年第一季度市場運行情況，對政策效果進(jìn)行評估。
2004年11月4日，聽取上海房地產(chǎn)市場分析情況匯報。
2004年12月11日，聽取境外資金投入上海房地產(chǎn)市場情況評估匯報。
2005年1月8日，聽取加強調(diào)控，進(jìn)一步完善廣大群眾居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的專題匯報。
……
在大量調(diào)研基礎(chǔ)上，上海市委、市政府形成了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的樓市調(diào)控原則，其宗旨是通過科學(xué)謹(jǐn)慎的調(diào)控手段，保障本地居民消費，防止樓市出現(xiàn)大起大落從而危害最廣大群眾的根本利益。
2005年1月18日，市政府的《政府工作報告》中，把“三個為主”的樓市調(diào)控原則納入2005年工作計劃。
2005年1月20日，市政府就上海經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中各方最為關(guān)注的五個熱點問題，向出席上�！皟蓵钡娜w市人大代表和市政協(xié)委員作補充介紹。介紹中透露將以區(qū)別對待、分別指導(dǎo)的原則，將調(diào)控重點和政策支持重點投向改善本地居民、特別是本地中低收入居民的居住條件，同時采用行政、法律、財稅、金融等綜合手段，抑制投機、打擊炒作，規(guī)范高端市場。
這份補充介紹獲得了參加上�！皟蓵比w代表委員的一致認(rèn)可。
上�！皟蓵敝�，上海市委、市政府的樓市調(diào)控原則立即化為各種具體政策相繼出臺———
全年約3000公頃供地計劃中，2000公頃用于中低價普通商品住房和配套商品房建設(shè)，土地招標(biāo)中，由政府控制地價和房價。預(yù)計到今年年底，上海市場上針對本地居民消費的中低價普通商品住房總量可達(dá)2000萬平方米左右。
全年重大工程配套商品房開工建設(shè)量不少于900萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年的350萬平方米，價格上將按照成本定價原則，以廣大重大工程動遷居民購買為主，并逐步向普通市民消費過渡。
確保軌道交通、世博會、經(jīng)認(rèn)定的二級以下舊里改造等重大項目的動遷用房，重大公益性項目動遷基地房源配比確保不低于70%。動遷居民中最困難的家庭，將依靠政府“租售并舉”政策中“租”的部分，以低于市場價的租金租住合適的商品房。
同時醞釀擴(kuò)大配套商品房的銷售對象，讓非動遷的中低收入居民也能購買到配套商品房，配套商品房的規(guī)范性購銷辦法正在擬訂中。
2005年2月18日，“網(wǎng)上二手房”開始試運轉(zhuǎn)，上海樓市交易規(guī)范從新建商品房領(lǐng)域延伸至樓市全覆蓋。
繼2005年1月市房地資源局通過網(wǎng)上備案平臺對萬邦都市花園虛擬交易等違規(guī)預(yù)售行為亮“紅牌”后，2005年3月1日起，上海樓市又刮“監(jiān)管風(fēng)暴”，連續(xù)三天內(nèi)，7個“涉假”樓盤被封，4個合同撤銷率畸高樓盤被調(diào)查待處。
科學(xué)民主決策調(diào)控繼續(xù)完善
2005年3月6日，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，并出臺兩項相關(guān)的財稅政策，以打擊短期炒作，維護(hù)市場穩(wěn)定。
一天后，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房屋拆遷管理工作的通知》，切實保障廣大動遷居民權(quán)益。
“上海樓市調(diào)控是個系統(tǒng)工程，國家發(fā)展的大背景、上海建設(shè)的小環(huán)境、樓市出現(xiàn)的階段性新情況和新問題，都需要綜合分析、把握分寸、謹(jǐn)慎決策�！鄙虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局有關(guān)專家在接受記者采訪時表示，“房地產(chǎn)市場的大起和大落，都將傷害最廣大普通市民的根本利益�！�
就近一段時間來上海樓市的調(diào)控重點來看，要實現(xiàn)房價的“軟著陸”而不是“硬著陸”，綜合性的調(diào)控手段將根據(jù)市場的實際效果繼續(xù)深入完善，正是在為了上海房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的進(jìn)程中，人們越來越清晰地認(rèn)識到，調(diào)控的關(guān)鍵在于科學(xué)民主決策，在于一切從實際出發(fā)。