發(fā)布時(shí)間：2005-3-11來(lái)源：中國(guó)樓市
保護(hù):開(kāi)發(fā)商愛(ài)做搖籃中的嬰兒
相信絕大多數(shù)對(duì)北京房地產(chǎn)政策有研究的人，聽(tīng)到上述發(fā)改委的消息，心中必將浮現(xiàn)出一種似曾相識(shí)的感覺(jué)。２００１年的時(shí)候北京市商委在《北京市“十五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中就明確規(guī)定“營(yíng)業(yè)面積１萬(wàn)平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展５０００平方米以上的大型超市（包括大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)），與相鄰大型超市之間的距離不得小于４０００米。二環(huán)路以?xún)?nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店�！睍r(shí)至今日，北京發(fā)改委又再次將其提上日程，原因何在？
首先，是對(duì)企業(yè)的保護(hù)。“２００４年１２月，國(guó)家放寬了商業(yè)投資渠道的政策，允許外資可以進(jìn)駐北京發(fā)展百貨零售業(yè)。外資進(jìn)駐北京，一方面可以活躍北京的商業(yè)投資環(huán)境，促進(jìn)北京商業(yè)的發(fā)展；另一方面，不容忽視的是也給本地商業(yè)形態(tài)帶來(lái)了巨大的沖擊�！北本﹤I(yè)商業(yè)策劃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為：“三環(huán)內(nèi)的商業(yè)一般都是國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)的。因此，北京發(fā)改委的規(guī)定有保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的考慮�！�
國(guó)家發(fā)改委馬少華同樣認(rèn)為該規(guī)定是對(duì)三環(huán)內(nèi)企業(yè)的一種保護(hù)行為，隨著競(jìng)爭(zhēng)壓力的降低，能使企業(yè)利潤(rùn)提升或減少下滑。
其次，是對(duì)銀行的保護(hù)。“政府擔(dān)心企業(yè)虧損會(huì)導(dǎo)致銀行無(wú)法收回貸款�！痹隈R少華看來(lái)，某些時(shí)候政府像母親，心太軟，總擔(dān)心自己的孩子還未成熟，不具備承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，因而必須要未雨綢繆，防患于未然。這與世紀(jì)金源的副總經(jīng)理朱友軍的看法不謀而合，“就拿shopingmall來(lái)講，很多投資商、開(kāi)發(fā)商依靠銀行貸款，造成一定程度的銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，新政策的出臺(tái)對(duì)控制商業(yè)地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)也起到了很大的作用。”
“不可忽視的一點(diǎn)，”萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為“寫(xiě)字樓、公寓、商鋪等購(gòu)買(mǎi)者通常不是終端消費(fèi)者，而是投資者，這就產(chǎn)生了虛假的消費(fèi)需求。另外，有些投資者用租養(yǎng)供，一遇到加息，房子租不出去，也同樣產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家正是看到了這些虛假的消費(fèi)需求所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，利用政策調(diào)控防范�！�
另外，是對(duì)商業(yè)格局的保護(hù)與調(diào)整。
２００４年的６月商務(wù)部剛頒布了零售業(yè)態(tài)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，將原來(lái)８?jìng)�(gè)類(lèi)別擴(kuò)大到１７類(lèi)。傳統(tǒng)的大而全的百貨店已無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，因此，未來(lái)巨型購(gòu)物中心的出現(xiàn)將是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)和小規(guī)模零售企業(yè)的一個(gè)毀滅性打擊。
華貿(mào)中心商業(yè)部經(jīng)理李斌坦言，為避免資源浪費(fèi)造成局部區(qū)域激烈競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)外對(duì)大型零售店鋪在選址、開(kāi)店規(guī)模與社區(qū)影響等方面都進(jìn)行了限制。而北京在三環(huán)內(nèi)限制萬(wàn)米以上大賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)也是有對(duì)現(xiàn)有商業(yè)格局保護(hù)的考慮。
有限制就會(huì)有增值。政府越限制，限制區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的增值就越大。北京今典鴻運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理馬勇認(rèn)為，三環(huán)內(nèi)限建大型店鋪是政府為了規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)商業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)，以及協(xié)調(diào)老城保護(hù)和新城發(fā)展二者關(guān)系的重要舉措。物以稀為貴，這一政策對(duì)我們來(lái)說(shuō)是利好消息。無(wú)形之中通過(guò)三環(huán)很少的市場(chǎng)，帶動(dòng)三環(huán)以外的商鋪市場(chǎng)。政府宏觀調(diào)控將零售網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理布局是眼下大勢(shì)所趨。
最后是與國(guó)家規(guī)劃步調(diào)保持一致。據(jù)悉，２００５年初，國(guó)務(wù)院將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》以及聽(tīng)證制度的草案，根據(jù)《條例》規(guī)定，今后１萬(wàn)平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須進(jìn)行聽(tīng)證，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)聽(tīng)證之后必須拿到書(shū)面同意建設(shè)意見(jiàn)，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。而建設(shè)１萬(wàn)平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還必須到國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)進(jìn)行聽(tīng)證。李斌說(shuō)：“我認(rèn)為發(fā)改委出臺(tái)這政策也是基于以上整體規(guī)劃的考慮。另外，在國(guó)外許多國(guó)家都有《大店法》限制大型零售網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)以保護(hù)小規(guī)模投資人的利益。我國(guó)在幾年前就曾討論過(guò)是否也應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)，現(xiàn)在看來(lái)已經(jīng)提上日程了�！�
隱憂(yōu)：不利于優(yōu)勝劣汰
多人看問(wèn)題，視角各不同。北京發(fā)改委的這一規(guī)定將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？截然不同的觀點(diǎn)浮出水面。
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行為治標(biāo)不治本。馬少華認(rèn)為：三環(huán)內(nèi)限制建大型店鋪從本質(zhì)上說(shuō)是一種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行為。雖說(shuō)這種治標(biāo)不治本的做法比標(biāo)本兼不治有一定進(jìn)步，但其弊端也不容忽視———延緩北京商業(yè)的優(yōu)勝劣汰。政府過(guò)多干涉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不公平性。三環(huán)內(nèi)限制建大型店鋪等商業(yè)設(shè)施使其成為稀缺資源，已建成的商場(chǎng)、超市等商家即使經(jīng)營(yíng)不善，也可憑借自己擁有的稀缺經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地而有進(jìn)項(xiàng)，甚至可以要求某些優(yōu)秀的投資者“買(mǎi)戶(hù)口”，類(lèi)似以前買(mǎi)上市公司牌照，即便虧損也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。這在一定程度上延緩了劣勢(shì)企業(yè)被淘汰的時(shí)間，使北京三環(huán)內(nèi)商業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)間滯后。同樣，銀行也是企業(yè)，不需政府過(guò)多考慮，如若虧本那是由于制度不健全、審核貸款不嚴(yán)格所造成，政府據(jù)此可以改革銀行，而不是本末倒置地去保護(hù)它。
管理向服務(wù)型轉(zhuǎn)變。珠江帝景項(xiàng)目策劃經(jīng)理胡本宇則認(rèn)為，政府有這樣的決定表現(xiàn)出政府由管理向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，是有作為的，合理地利用資源，是從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)的一種有效引導(dǎo)行為。
“在特定歷史時(shí)期，如果某行業(yè)存在暴利的可能性過(guò)度發(fā)展必將會(huì)有過(guò)度抑制，這也屬于一種規(guī)律�！庇捞┑禺a(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)凌煜棟認(rèn)為，二、三環(huán)內(nèi)的大型商超、店鋪需靠大量人流來(lái)維持，這種集中型、吸收型的結(jié)構(gòu)與北京政府“兩軸兩帶多中心”發(fā)散型結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略背道而馳。政府希望人流分散，給整個(gè)社會(huì)體系減輕壓力。正如人體結(jié)構(gòu)，血液聚集一處會(huì)造成循環(huán)血管的堵塞，甚至崩裂，需予以控制�，F(xiàn)在二、三環(huán)內(nèi)負(fù)荷量已經(jīng)超載，再建大型商業(yè)會(huì)導(dǎo)致人流聚集，即便個(gè)別開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增加，對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的危害也不容忽視。
如今諸多不正確的發(fā)展因素，導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)紛紛受挫，先行的投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最大，在其跋山涉水終于找到“蛋糕”之時(shí)，眾人再來(lái)拼搶蠶食這塊“蛋糕”，瓦解先行者應(yīng)得的回報(bào)，一定程度上攪亂了商業(yè)市場(chǎng)，致使很多地產(chǎn)商賠錢(qián)經(jīng)營(yíng)，苦不堪言，國(guó)家及時(shí)疏導(dǎo)進(jìn)行審批、控制，更有力地使更多企業(yè)不產(chǎn)生過(guò)多同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，從而保證穩(wěn)定發(fā)展。