發(fā)布時間：2005-3-15來源：南方周末
“不要談房價，一談房價我就暈。”3月4日，全國人大代表、上海發(fā)改委副主任俞國生對團(tuán)團(tuán)圍住的中外媒體記者說。
2004年，上海房價在高企的基礎(chǔ)上又追漲14.6%，住宅商品房均價達(dá)到6385元／平方米，在宏觀調(diào)控進(jìn)行的一年中，房價仍在飆升，不僅讓市民抱怨、地方官員頭痛，更加劇了對上海房地產(chǎn)可能出現(xiàn)泡沫的廣泛擔(dān)憂。
實際上，上海并不是惟一面臨問題的城市，去年全國35個大中城市中有10個城市房價漲幅超過10%，宏觀調(diào)控在過去一年雖然成功抑制了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，但并沒有勒住房價往前沖的韁繩，而房價與居民實際可承受能力之間的不斷背離，恰恰被認(rèn)為是滋生多種問題———包括金融風(fēng)險———的溫床。對這些問題的擔(dān)心，演化成持續(xù)不斷的激烈爭論———中國房地產(chǎn)是否存在泡沫以及泡沫是否會破裂，爭論影響到對房地產(chǎn)調(diào)控的措施和力度的選擇，而背后隱藏的利益之手也使房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控面臨復(fù)雜局面。
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，牽涉到上下游漫長的產(chǎn)業(yè)鏈，并且直接關(guān)系到千家萬戶的住房需求，持續(xù)飆升的房價表明，對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還遠(yuǎn)不能結(jié)束，問題是，下一步，房地產(chǎn)業(yè)要如何調(diào)？
3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中部分回答了這一問題，在談到今年政府工作任務(wù)之一是“保持價格總水平基本穩(wěn)定”時，溫總理特別指出“重點是抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。
這意味著，繼控制房地產(chǎn)投資規(guī)模之后，穩(wěn)定房價將成為下一步宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。
投資規(guī)模下去了，房價上來了
2004年4月28日，國務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場治理整頓。5月初，發(fā)改委和央行、銀監(jiān)會又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策的協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險有關(guān)問題的通知》。
這兩記令房地產(chǎn)開發(fā)商“聞風(fēng)喪膽”的重拳，實際上有著更為寬泛的出臺背景。
2004年年初，中國經(jīng)濟(jì)實際上面臨著非常嚴(yán)峻的關(guān)口：一方面是濫占耕地現(xiàn)象嚴(yán)重，糧食連續(xù)5年減產(chǎn)，2003年末意外出現(xiàn)的糧價上漲在2004年初并未止步，釋放出需要加強(qiáng)糧食安全的強(qiáng)烈信號；另一方面，固定資產(chǎn)投資增長過猛，特別是諸如鋼鐵、能源等行業(yè)投資過度擴(kuò)張，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱的苗頭。中央政府亟需出臺舉措，保證糧食供應(yīng)以及穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)，在這樣的背景之下，出臺了上述兩大措施，這兩大措施的出臺直接牽連到房地產(chǎn)業(yè)。
銀根和地根同時收緊，令房地產(chǎn)商們頓時拮據(jù)起來。江蘇的銀行執(zhí)行得尤為嚴(yán)厲，從5月開始，鋼鐵、房地產(chǎn)等重點調(diào)控行業(yè)的貸款發(fā)放全部停止，部分商業(yè)銀行甚至連銀票貼現(xiàn)業(yè)務(wù)都不做。一些得不到貸款的房地產(chǎn)企業(yè)不得不求助江浙游資，溫州一帶的民間高利貸利息一度達(dá)到30%。
8月，房地產(chǎn)投資被勒住了。央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報告統(tǒng)計顯示，“1月-6月，房地產(chǎn)投資增長28.7%，增幅比一季度回落12.4個百分點，比去年同期回落5.3個百分點”，并認(rèn)為“當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著”。
但是新的問題也出現(xiàn)了，在房地產(chǎn)投資規(guī)模被控制住的同時，商品房價格在幾個月里連續(xù)出現(xiàn)了超過16%的平均漲幅。
“在需求沒有變化甚至上升的情況下，供給減少，推動了房價上漲。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所謝岳來博士分析說。
央行2004年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告也適時發(fā)出警示：“值得注意的是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動價格上漲，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價格�！�
10月底，央行采取實際行動，宣布調(diào)高利率27個基點，這一舉措被認(rèn)為對平抑房價、改變房地產(chǎn)商的投資預(yù)期和老百姓的消費預(yù)期有積極影響。人們預(yù)期，因為緊縮地根和銀根使在過去數(shù)月迅速抬高的房價，有可能得到對沖。
11月初，一向火爆的南京土地市場意外地門庭冷落，連續(xù)多塊土地流拍。南京的河西新城受此影響，房價破天荒地下滑，開發(fā)商們被迫通過打折及送車位等方式變相降低房價，人們一度認(rèn)為其他城市房價會接踵下跌。
不過，在南京樓市發(fā)生變化的同時，其他城市的樓市并沒有受到太大影響。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，2004年全國商品住宅平均銷售價格為2549元／平方米，依然比上年上漲了約15.2%。
利益之手推動房價上漲
實際上，房價的上漲，除了受緊縮地根和銀根的直接影響外，還有更為復(fù)雜的內(nèi)因，推動房價上漲的有多方力量：地方政府、開發(fā)商、投資者以及普通購房者。
杭州是全國房改政策踩住剎車比較早的城市，土地招拍掛制度也在此最先試點。去年4月，當(dāng)時杭州市政府因其實行“限制性土地供給政策”正被各方關(guān)注。這是一種壓縮供給的政策，其效果會逐漸形成買方市場，出現(xiàn)房價上漲，間接帶動地價上漲。
房價和杭州一樣扎眼的南京，采取了另一種方式———大規(guī)模的拆遷，制造被動需求，從而改變供求關(guān)系，其市內(nèi)的已經(jīng)十幾年的二手房都已經(jīng)超過每平方米6000元。
對于房價的上漲，地方政府的心情比較復(fù)雜。
由于分稅制加重了地方政府的財政壓力，在進(jìn)行城市化建設(shè)和工業(yè)化的過程中，地方政府必須依靠土地出讓和房地產(chǎn)企業(yè)的稅收補(bǔ)充財政資金。
據(jù)《人民日報》報道，有關(guān)部門統(tǒng)計，近3年全國土地出讓金收入累計達(dá)9100多億元。一些市、縣、區(qū)的土地出讓金收入已經(jīng)占到財政收入的一半。
在政府控制土地供給的情況下，房價和地價往往因循相生，相互借力崛起，此中門道，甚是巧妙。去年底的住交會上，連遠(yuǎn)在內(nèi)蒙古的一個偏遠(yuǎn)城市的市長，也不辭辛苦地趕到上海向各位大腕取經(jīng)。
但是，房價漲幅太大或者房價下跌，地方政府也不樂見。房價漲幅太大，不僅會引起當(dāng)?shù)匕傩盏牟粷M，也往往直接醞釀金融風(fēng)險；而房價下跌，不僅直接影響到房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的收益，而且往往牽動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放慢。南京的一位地方官員道出了各地方政府的心聲，“房價最好是微幅上漲”。
房地產(chǎn)商們雖然沒有地方政府那種能大幅改變供求關(guān)系曲線的能力，但它們可以通過種種手段，制造信息不對稱，比如虛報銷售套數(shù)，故意制造恐慌局面，從而讓已經(jīng)扭曲的供求曲線進(jìn)一步變形。
其次，房地產(chǎn)具有投資屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求曲線被另一種力量進(jìn)一步改變。
2004年，各大城市的老百姓接受了一個新詞匯——“溫州炒房團(tuán)”，在杭州和南京分別被演化為“炒房客”和“房蟲”。一度被視為房價上漲的罪魁禍?zhǔn)椎乃麄儯砹艘慌么溯喎績r上漲，不斷套利的國內(nèi)群體。在蘇州，甚至出現(xiàn)了同時操作十余套住宅的超級房蟲。
與此類似，巨額豪賭人民幣升值的國際熱錢，已悄無聲息地集中到上海、北京等一線大城市的樓市之中。雖然表面上擁有的項目不多，但通過種種方式隱身幕后，其規(guī)模驚人，央行金融研究處的一位研究員估計，有數(shù)百億美元之多。
這些投資者的加入，進(jìn)一步放大了原已變形的曲線。幾方因素的疊加，從而使得政府的調(diào)控政策不能迅速傳導(dǎo)。
根據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的研究，2003年我國商品房平均銷售價格的實際值與經(jīng)濟(jì)基本面決定的理論值之間的失衡為4.5%；2004年兩者之間的失衡呈進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢，部分城市超過了20%。不少城市房地產(chǎn)價格的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)和消費者收入的增長速度。
穩(wěn)定房價已經(jīng)成為必然。
如何扼住房價上漲
如何穩(wěn)定房價？“中國的房地產(chǎn)是個不完善的市場，不能單純依靠貨幣手段，必然輔以行政手段�！比ツ暝诜康禺a(chǎn)市場上異軍突起的順馳集團(tuán)董事局主席汪浩說。
行政手段如何發(fā)揮呢？最關(guān)鍵之處在于，地方政府“端正自己”，停止人為改變供求關(guān)系，并出臺措施，規(guī)范市場，讓真實的供需關(guān)系反映出來。
目前長三角的一些地方政府已經(jīng)著手制定地方法規(guī)，完善土地招投標(biāo)制度。
比如，南京市政府針對一度期房炒作之風(fēng)甚烈的情況，專門出臺措施，防范期房炒作，包括實行房屋銷售數(shù)據(jù)上網(wǎng)等措施增加房地產(chǎn)交易的透明度。
一直備受關(guān)注的上海市，3月6日出臺了《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》。這個文件引人關(guān)注的地方在于，對中低收入家庭購房貸款進(jìn)行貼息，同時，對個人居住未滿一年即出售普通住房加稅。這些市場化手段的采用被認(rèn)為將有利于抑制房地產(chǎn)泡沫。此外，幾乎是在同一時間，上海市房屋土地資源管理局更是一連查封了7個涉嫌違規(guī)炒賣的樓盤，這些樓盤被指通過反復(fù)簽訂、撤銷房屋定金合同來囤積房源、哄抬房價。
這些跡象使市場人士更加傾向認(rèn)為，政府下一步將采取幾方面的措施：一是有望適度增加土地供應(yīng)、降低土地招投標(biāo)價格；二是會致力于商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，大幅度增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量以及放寬經(jīng)濟(jì)適用房的購房限制；三是有可能通過持續(xù)加息、加大稅收等市場手段，擠出房地產(chǎn)市場中的投機(jī)需求。
國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)商萬通集團(tuán)董事局主席馮侖則認(rèn)為，房價要得到平抑，房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，要害在于“政府要停止直接干涉市場，而更多使用稅收、利率等市場杠桿來改善宏觀管理”。另外，不宜采用一刀切的辦法，而應(yīng)該因地制宜，“比如重慶、大連和杭州的情況就有很多差別”。