發(fā)布時間：2005-3-16來源：市場報
“房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，需引起密切關(guān)注”。這是央行半年多來第二次對房價上漲發(fā)出警示。當前中國房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”？政府有關(guān)部門、專家學(xué)者看法不一。日前，記者就房地產(chǎn)泡沫中的焦點問題，采訪了中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容博士。
泡沫越吹越大是不爭事實
記者：房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在很興旺，有的樓盤一開盤百姓就排隊購房，惟恐買不到。有一種觀點認為2020年以前，城鎮(zhèn)居民快速增長，房地產(chǎn)有很大的需求，現(xiàn)在是供需兩旺，何來泡沫？
易憲容：需要和需求是兩個不同的概念，不能混為一談。需要只是一種潛在的需求，潛在需求不等于真實需求。盡管一個人對住房有很迫切的需要，但如果沒有相應(yīng)的經(jīng)濟能力，則只是一種需要，并不會形成需求。住房需要并不是房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力，房地產(chǎn)市場的發(fā)展只能是有效需求成熟的結(jié)果。
如某個城市5年后要增加多少人口，需要多少住房，這就是潛在需求，不等于這部分增加的人都能買房。許多人現(xiàn)在在買房，你有沒有想過這些人購房的錢是誰出的？據(jù)我所知，不少家庭是一家人湊錢付首付，年輕一輩的把父母親的養(yǎng)老保險金都花掉了，其余的錢靠按揭，這里面還貸的風險是很高的。假如經(jīng)濟往下走，遭遇失業(yè)怎么辦？父母親生病怎么辦？所以，現(xiàn)在的需求是銀行貸款吹大了的需求，其背后，存在還貸的風險，利率變化的風險，還有父母親養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險的風險。這樣的需求是建立在風險相當高的基礎(chǔ)上的。也就是說，這個需求里存在相當大的泡沫。
記者：有一種看法認為，國家整個經(jīng)濟形勢是好的，宏觀調(diào)控初見成效，因此，房地產(chǎn)不存在泡沫。這樣認識對嗎？
易憲容：中國的整個經(jīng)濟形勢在很大程度上是以房地產(chǎn)為核心的。近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)不僅是國內(nèi)經(jīng)濟增長的動力，也是企業(yè)獲得暴利的最突出的行業(yè)。之所以房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)經(jīng)濟增長的動力，不僅在于銀行的信貸消費啟動了國人最終需求，而且房地產(chǎn)業(yè)成了各個地方短期內(nèi)業(yè)績大見成效的標志。說房地產(chǎn)是核心，你不妨看一看，政府大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材哪一個不是與房地產(chǎn)有關(guān)？北京2003年的GDP增長有30％以上來自房地產(chǎn)，2004年的固定資產(chǎn)投資有50％以上來自房地產(chǎn)。其實，房價的高低是宏觀調(diào)控的風向標，房價跌了，調(diào)控成功；房價漲了，電力、煤炭、鋼材、建材都緊張，調(diào)控就還沒到位，還沒有見成效�，F(xiàn)在，房價還在漲，鋼材價格又回升了。你說房地產(chǎn)有沒有泡沫？
記者：有開發(fā)商稱房價高是因為地價高，你怎么看？
易憲容：地價與房價，孰因孰果？顯而易見。如北京，“8·31”大限之后曾有過土地交易，但市場反映冷靜，根本就很少人進入市場�？梢哉f，目前房地產(chǎn)商開發(fā)的土地基本上是在“8·31”大限之前獲得的。據(jù)有關(guān)資料，在2003年的8個月里，北京市就有近1.1億平方米在這個時間內(nèi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而這些土地相當于北京市前10年房地產(chǎn)使用土地的總和。也就是說，一些房地產(chǎn)商在獲得廉價的土地后，希望通過造勢的方式來轉(zhuǎn)移民眾的視線、推高房價，以便謀取暴利。
其次，地價對房價的影響有一個相當滯后期。即使地價的上漲對房價影響較大也會是一年以后的事情。面對目前的房地產(chǎn)泡沫，今日地價急升，日后民眾是否有足夠承接能力是相當不確定的，房地產(chǎn)泡沫隨時都有可能由此而破滅。房地產(chǎn)商借政策的出臺極力推高房價、極力迷惑民眾進入房地產(chǎn)，一方面以此用最快速度獲得暴利，另一方面又進一步吹大房地產(chǎn)泡沫。到那時，即使是洪水滔天，對他們不會有多少影響，因為錢早已落袋平安。
實際上，中國房地產(chǎn)泡沫之爭，其實質(zhì)是不同的利益集團利益之爭。地方政府、開發(fā)商、銀行都希望把這個泡沫越吹越大，希望有人來接房地產(chǎn)泡沫的最后一棒，而最后受害者只能是購房的弱勢民眾。
判斷標準中國不能例外
記者：對房地產(chǎn)是否存在泡沫，眼下判斷的標準不大一樣，有的說不能用國外的標準來衡量中國的情況，中國是否應(yīng)該例外？
易憲容：經(jīng)濟發(fā)展在國與國之間有不同之處，但是有許多東西是相通的。對于什么是房地產(chǎn)泡沫，盡管如何來界定早已是眾說紛紜。但是有幾點衡量標準應(yīng)該是基本的。一是房價收入比，二是房地產(chǎn)投資與房價增長速度的關(guān)系，三是商品房的空置率等。
對于房價收入比，國際慣例是在3－6倍，北京、上海等大城市早已超過12倍以上了。有問卷調(diào)查表明，在北京、上海一些大城市有90％以上民眾都認為房價太高，房地產(chǎn)有泡沫。對于房地產(chǎn)投資，盡管宏觀調(diào)控后增幅有所回落，但去年1－9月份仍然上升28％以上，特別是大中城市更為明顯，如北京去年的固定資產(chǎn)投資有50％是房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，其中房價上漲10％以上的城市有9個。特別是在上海，城市中心地帶的房價在成倍成倍的飆升，如上海北京西路的國際麗都城房價由2002年的1.4萬元/平方米飆升至現(xiàn)在2.6萬元/平方米。
對于房地產(chǎn)的空置率問題，2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26％。2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米，同比下降3.3％。這種下降既可能是投機需求增長導(dǎo)致，也可能是開發(fā)商把空置率轉(zhuǎn)移到購房者手中了，即不少購房者購房后的空置率甚高。因為，在我看來，空置率應(yīng)該有三種計算方式：一種國際通行的空置率計算方式是全社會空置房面積除以全部住房面積；一種是中國的計算方式即空置商品房面積除以最近三年竣工面積之和；還一種購房者購房后沒有出租與出售等待機會的住房。如果把后一種情況考慮在內(nèi)，中國一些大城市住房空置率一定會出奇之高。
記者：有一種觀點認為，中國房地產(chǎn)過熱只在局部地區(qū)，許多地方并未過熱，因此，不能說房地產(chǎn)存在泡沫。
易憲容：房地產(chǎn)泡沫都是區(qū)域性的，它本來就只能集中在一個或幾個城市，本來就沒有全國都出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的可能。如果說在中國大城市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，還要用小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價格來比較嗎？房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在主要集中在上海、浙江、北京、重慶、沈陽、天津等地，那里的房價上漲泡沫成分較大，特別是上海房價幾乎是翻番上漲。幾個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或重要的中心城市房價猛漲形成泡沫，就會影響全局。2004年1－11月，全國商品房平均銷售價格2759元/平方米，同比上漲12.5％。上海如果不對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)整，今明兩年泡沫肯定會破滅，那么，對整個房地產(chǎn)業(yè)影響就很大。
房地產(chǎn)業(yè)泡沫危害巨大
記者：房地產(chǎn)泡沫一旦破滅會帶來什么危害？
易憲容：房地產(chǎn)泡沫的標志是房子價格與實際價值背離。多數(shù)情況下，房價不斷上漲，許多人加入投機和投資買房行列，在“羊群效應(yīng)”下，投機和投資者不斷增加，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房價下跌，需求就急劇下降，房價就繼續(xù)下跌，形成惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價按揭，房子成了負資產(chǎn)，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會沖擊整個金融體系。從目前國內(nèi)房地產(chǎn)情況看，基本上把整個風險都歸結(jié)在國內(nèi)銀行體系上，無論是房地產(chǎn)業(yè)還是個人消費信貸都如此。這就孕育很大的金融風險。房地產(chǎn)泡沫破滅，最后承擔者只能是國內(nèi)各銀行。
房地產(chǎn)是個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸，都是資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅，整個產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)過剩，經(jīng)濟趨于蕭條。因此，房地產(chǎn)泡沫帶來的危害不僅僅限于行業(yè)本身，而且影響到其他許多行業(yè)。如果國內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個國家經(jīng)濟就可能發(fā)生危機。
記者：房地產(chǎn)泡沫破滅，國內(nèi)外都有過，能簡單說說破滅的后果嗎？
易憲容：國內(nèi)上世紀90年代初，海南房地產(chǎn)泡沫破滅大家應(yīng)該不會忘記。泡沫最終給海南留下450多萬平方米的空置商品房，報建面積1600多萬平方米的“半拉子”工程，2萬多公頃的閑置土地和500多億的積壓資金。至今海南的經(jīng)濟還起不來。香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，樓價從1999年最高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計達65％，港人財富蒸發(fā)2.2萬億元。國外，日本上世紀80年代6大城市地價指數(shù)10年間上漲5倍，泡沫鼎盛時期市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后泡沫破裂，房地產(chǎn)市場崩盤，銀行壞賬高達6000億美元，整個日本經(jīng)濟很快進入衰退期，而且十多年無法振興。
記者：面對現(xiàn)狀，政府應(yīng)該如何保持房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展？
易憲容：我國房地產(chǎn)貸款余額已從1998年末的3106億元急速放大至2003年的21327億元，房貸業(yè)務(wù)瘋狂增長。對此，政府可以收縮信貸，將所謂的需求降下來。銀行對貸款人的償還能力要嚴格審查，誰弄虛作假誰負責，不能開一張證明就可輕易貸到錢，大力控制信貸風險。政府對投機炒房可以實行高稅收，購進的房子在規(guī)定的期限內(nèi)不能出售。經(jīng)濟適用房本是為了解決困難居民居住問題的，為什么5年后就能上市呢？政府還可以規(guī)定每戶限購1套住房，抑止投機炒房和投資，韓國就有這樣的規(guī)定。總之，為了保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，政府可以利用土地政策、稅收政策、信貸政策等進行調(diào)控。