發(fā)布時間：2005-3-16來源：新京報
3月4日，在北京市規(guī)委舉行的北京市土地規(guī)劃與土地控制管理學(xué)術(shù)報告會上，北京市國土局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)透露今年一季度左右將出臺“北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法”，該辦法的主要內(nèi)容之一是土地兩級市場完全分開，從事土地一級開發(fā)的地產(chǎn)商不允許直接從事土地二級
市場的開發(fā)，據(jù)記者了解，對于這一規(guī)定，無論是否從事過土地一二級開發(fā)，開發(fā)商們均表示了支持，他們認(rèn)為這將提高政府調(diào)控土地供應(yīng)的能力，讓尚不夠規(guī)范的土地市場盡快走向規(guī)范。
目前北京有200多家房企做一二級聯(lián)動
位于北京市北三環(huán)聯(lián)想橋附近、地鐵13號線大鐘寺站旁的大鐘寺國際廣場是“北京市2003年60項重大工程”之一，北京市三環(huán)以內(nèi)最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目，總投資約30億元人民幣。中坤集團(tuán)董事長黃怒波告訴記者這個由他們投資開發(fā)的項目正是一個土地一級開發(fā)和二級開發(fā)聯(lián)動的項目。在北京像大鐘寺國際廣場這樣由一個開發(fā)商包攬土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)的大項目并不少見。比如，赫赫有名的建外SOHO，號稱北京最大項目的世紀(jì)城、北辰綠色家園等，這些知名樓盤從找地、拿地、拆遷、平整土地、開發(fā)房產(chǎn)都是由一家開發(fā)商從頭做到尾。
這種做法即使在“8?31”之后的今天也不少見。據(jù)北京市國際投資發(fā)展公司總裁杜猛介紹，目前在北京從事土地一級二級聯(lián)動開發(fā)的開發(fā)商約有兩百多家。記者從北京市建委得到的數(shù)據(jù)是，目前北京有4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，從事土地一級開發(fā)的有五六百家，從事土地一級二級聯(lián)動開發(fā)的有200多家。這200多家大多數(shù)正是在“8?31”大限中過關(guān)的288個項目的開發(fā)商。
新辦法把土地一二級開發(fā)徹底分離
3月4日，在北京市規(guī)委舉行的北京市土地規(guī)劃與土地控制管理學(xué)術(shù)報告會上，市國土局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)透露即將出臺的北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法將把土地一級開發(fā)與二級開發(fā)徹底分開。據(jù)了解，該“辦法”將明確指出，土地一級開發(fā)是按照城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、豎向標(biāo)高和土地用途及規(guī)劃設(shè)計、地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為，使“生地”成為“熟地”，達(dá)到出讓的條件。該“辦法”將規(guī)定北京市土地一級市場的開發(fā)商不允許直接做土地二級市場的開發(fā)，也就是不允許開發(fā)商做完土地一級市場后直接搞房地產(chǎn)開發(fā)，該地塊必須進(jìn)入土地市場公開交易。
即將出臺的該“辦法”還指出，政府把土地一級開發(fā)權(quán)上收后就可以通過對土地一級開發(fā)進(jìn)行招標(biāo)，從而合理地安排向市場年度供給土地的計劃。而一級開發(fā)企業(yè)的利益則與土地招、拍、掛的價格沒有直接的聯(lián)系，只按政府的招標(biāo)條件完成開發(fā)工作，這種情況下，開發(fā)商做土地一級開發(fā)只是在為政府打工，由政府出面平衡整體土地供應(yīng)市場的情況。
此外，據(jù)了解在土地一二級市場開發(fā)分開后，一些像交通論證、項目規(guī)劃、容積率等開發(fā)商在進(jìn)行二級市場開發(fā)的前期環(huán)節(jié)將由原來開發(fā)商自己來做改成由政府在土地上市公開交易之前完成。以后開發(fā)商不需要再為跑前期手續(xù)而為難，只需到土地市場直接拿地即可。從這個角度看政府將加強(qiáng)服務(wù)功能。
政府將有計劃有預(yù)期地供給土地
對于這個即將出臺的“辦法”，開發(fā)商們普遍表示歡迎。北京玉泉新城的總經(jīng)理莊宗汨稱，明確土地市場一二級開發(fā)必須分開，將避免房地產(chǎn)市場的一些問題，更加有利于二級市場的開發(fā)商。他說，以前一些沒錢或者沒有開發(fā)能力的人拿了土地，不能及時把“生地”變成“熟地”，就等著地價上漲，再拿去交易，這無形中提高了土地價格。此外，一些開發(fā)商在土地一級開發(fā)上是強(qiáng)項，但是在做二級開發(fā)時則顯得很弱，做出的產(chǎn)品也一般，這時政府將承擔(dān)開發(fā)商的風(fēng)險。
據(jù)記者了解，以前一些“地蟲”(倒賣土地的人)會通過合法手續(xù)想盡辦法引入二級開發(fā)商，等引入之后，會突然提出很多條件，把土地二級開發(fā)商套牢。而這個“辦法”將通過透明的土地市場交易，來有效回避。
黃怒波表示，政府收回土地一級開發(fā)權(quán)，將能對土地總體的供應(yīng)量進(jìn)行有效控制，這是好事。“作為開發(fā)商要適應(yīng)這個過程，這對于房地產(chǎn)市場是有利好之處的，地產(chǎn)市場不能繼續(xù)這么混亂下去。中國實際上是一個缺地的國家，土地是不可再生資源，開發(fā)商拿到土地以后，應(yīng)該做有特色的產(chǎn)品，使土地本身的增值達(dá)到最大化。”
華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)在接受記者采訪時強(qiáng)調(diào)，這樣做可以使政府有計劃和有預(yù)期地向市場供給土地，有利于政府充分掌握市場的情況，如土地成本，也能充分預(yù)期土地供給時的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并通過調(diào)節(jié)用地的條件來整體控制產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，保證市場的供給。更進(jìn)一步看，政府通過土地的供給對市場進(jìn)行調(diào)控，將回避現(xiàn)行政策中的不利因素、改善市場的預(yù)期，促進(jìn)市場的發(fā)展、解除現(xiàn)有市場中的爭議和擔(dān)心，使房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的健康支柱產(chǎn)業(yè)。
觀察
開發(fā)商會創(chuàng)造條件讓一二級聯(lián)動
控制公開交易條件以適合自己摘牌，或在業(yè)界放風(fēng)“死了心要做這塊地”
在采訪時，記者發(fā)現(xiàn)即使土地一二級市場分開，對一心想要土地一二級開發(fā)一起做的開發(fā)商來說也并非沒有操作的空間。北京市國際投資發(fā)展公司總裁杜猛表示，從事土地一級開發(fā)后想做土地二級開發(fā)的開發(fā)商，是可以通過一定手段來達(dá)到目的的。比如有些土地是一個項目的二期或者是三期用地，做完一級開發(fā)之后開發(fā)商一般都想做二級開發(fā)，于是開發(fā)商在做一級土地開發(fā)的時候，就會把土地在公開市場的包括付款方式在內(nèi)的交易條件等都做到適合自己的公司摘牌，此其一；同時在業(yè)內(nèi)不斷地放風(fēng)，表示死了心就是要做這塊地的二級開發(fā)，此其二。對于其二，說明業(yè)內(nèi)有一個不成文的行規(guī)在起作用，別人做了一半的項目，很少有開發(fā)商會插一手；對于其一，是為了防范一些“不明事理”的開發(fā)商，于是設(shè)置一些只有自己適合的條件，別人雖然看好這塊地，因為時間和條件都不能湊齊，最后還是只能放棄。此外，對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)，可以一方面成立一個土地一級開發(fā)公司，同時又注冊一個房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至一套人馬可以同時運(yùn)作兩個公司。
杜猛還向記者表示，把土地一二級市場一刀切是切不干凈的。他認(rèn)為，一刀切是計劃經(jīng)濟(jì)時的行政手段，目前只有用市場經(jīng)濟(jì)才能解決這些問題。他建議，通過利益驅(qū)動，從經(jīng)濟(jì)角度使開發(fā)商感到做土地一級二級聯(lián)動是微利，開發(fā)商會通過利潤取舍，實現(xiàn)真正的切換。
另外華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)也希望政府應(yīng)對從事土地一級開發(fā)的企業(yè)設(shè)定進(jìn)入的資格和限制性的條件。如土地一級開發(fā)企業(yè)必須有相應(yīng)資質(zhì)、必須擁有征地拆遷的資格、有一定的資本實力和完整的管理隊伍；有較高的專業(yè)化規(guī)劃水平，能賦予土地開發(fā)增值的能力；及拆遷安置用房建設(shè)的能力和資格等等，從而建立公開的市場和競爭機(jī)制，有利于降低土地開發(fā)的成本和規(guī)范市場。
“爭取一二級聯(lián)動開發(fā)很正�！�
劉曉光稱，一二級聯(lián)動能節(jié)省時間、提高效率，減少成本約10%首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在3月9日接受本報記者采訪時表示，土地一二級市場聯(lián)動開發(fā)之所以受到開發(fā)商喜歡，是因為能夠在正常的情況下，節(jié)省時間、提高效率、減少成本。據(jù)他介紹，此前協(xié)議拿地的開發(fā)商，基本都是開發(fā)商做前期開發(fā)，然后接著搞二級開發(fā)；還有一種是土地方或者其他公司拆遷完畢，拿地的開發(fā)商再給原土地方或者其他公司一定的補(bǔ)償。劉曉光表示，在一般的情況下，一二級聯(lián)動能省開發(fā)成本近乎10%，甚至更多。在拆遷上能達(dá)到七通一平，提高開發(fā)效率，緩解資金壓力。在這種情況下，大家都爭著做土地市場一二級聯(lián)動開發(fā)是很正常的。
劉曉光表示，但現(xiàn)在仍然有許多開發(fā)商想做土地一級開發(fā)并順勢做二級開發(fā)，只是沒有機(jī)會，因為只有土地方才有機(jī)會成為一級開發(fā)商，再就是政府指定的實力比較強(qiáng)的首創(chuàng)集團(tuán)、魯能集團(tuán)等大公司為一級開發(fā)商。還有在競爭一級開發(fā)商時，由于土地一級開發(fā)投入的成本很高，一些小的開發(fā)商根本沒有能力競爭，雖然眼熱，但是心有余而力不足，同樣會無緣土地一級開發(fā)。
據(jù)黃怒波介紹，大鐘寺國際廣場僅拆遷就要花掉12個億，還要算上后來的土地成本，也就是土地出讓金4個多億，加起來一共近16個億左右。黃怒波稱，如果這塊地不是自己來做，由其他人來做土地一級開發(fā)，一級二級分開，成本可能會大得沒譜，那么這個項目就不一定會進(jìn)展順利，也不一定會在今年下半年讓部分商戶進(jìn)入。從某種程度上來說，土地一級開發(fā)和二級開發(fā)，給開發(fā)商留下了很大的喘息機(jī)會，讓項目得以順利進(jìn)展。
影響
“三邊”工程將被杜絕
項目開發(fā)前的一些手續(xù)都由政府來做，邊規(guī)劃、邊施工、邊辦證的開發(fā)模式將被杜絕
據(jù)了解，在即將出臺的“辦法”中，還將規(guī)定包括交通論證、項目規(guī)劃、容積率等一些土地二級開發(fā)的前期手續(xù)都由政府來做，以后土地放量將是菜單式消費(fèi)，開發(fā)商不用再為跑前期手續(xù)而為難，只需到土地市場直接公開拿地即可，見有適合自己的地塊就可以做。這樣也有效地解決了此前一些房地產(chǎn)開發(fā)商在辦證上大打“擦邊球”，做所謂“三邊”工程。比如，往往開工幾個月了還在辦規(guī)劃手續(xù)，樓房蓋了十多層才辦下施工許可證，直到售樓時才把建設(shè)手續(xù)辦完。
有關(guān)政府部門認(rèn)為，邊規(guī)劃、邊施工、邊辦證的開發(fā)模式正在被開發(fā)商們紛紛效仿，但卻會嚴(yán)重影響建設(shè)工程的質(zhì)量和安全。有的開發(fā)商為了搶進(jìn)度，不顧手續(xù)證件是否齊全，開工之后再去補(bǔ)辦，記者在北京市規(guī)劃委查到，就有數(shù)家開發(fā)商的規(guī)劃證是補(bǔ)辦的。
觀點
土地一級開發(fā)利潤并不高
西現(xiàn)代城開發(fā)商北京天海兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王瑛琦表示，目前土地一級開發(fā)的利潤一般在3%，利潤并不多，他表示公司不會介入土地一級開發(fā)，因為現(xiàn)在土地一級市場和二級市場不能聯(lián)動。他稱，自己是一個非常規(guī)范的開發(fā)商，又不會玩一些虛的，只是踏踏實實地做項目。
在采訪時，記者發(fā)現(xiàn)有此想法的還大有人在，萬科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮在3月7日接受本報記者采訪時表示，如果將來一級開發(fā)與二級開發(fā)不能聯(lián)動，萬科對土地一級開發(fā)市場的興趣不大。
開發(fā)二級是把利潤進(jìn)行到底
北京華融易初房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理倪濱介紹說，只要地塊的物理狀態(tài)達(dá)到“三通一平”的程度，就可以開始進(jìn)行二級市場的開發(fā)。目前來看，通過協(xié)議出讓拿的地，還有從工廠或農(nóng)村鄉(xiāng)政府拿的地塊，幾乎都屬于這種情況�？蓪τ谕恋匾患夐_發(fā)商來說，只要土地手續(xù)齊全，除非它沒錢，否則都會想要開發(fā)二級市場，因為大家都想把利潤進(jìn)行到底。