發(fā)布時間：2005-3-18來源：燕趙都市報
據(jù)悉，這是繼去年10月29日調(diào)高存貸款基準利率后央行的又一次加息舉動。該政策都有哪些具體規(guī)定，它將對房地產(chǎn)市場和老百姓產(chǎn)生什么影響？記者昨日就此采訪了相關(guān)人士。
■公積金貸款利率同時上調(diào)
“事實上，此次貸款政策調(diào)整，不僅包括商業(yè)銀行自營性個人住房貸款，還包括公積金個人住房貸款。”在采訪中，省建行有關(guān)人士介紹說，公積金個人住房貸款年利率統(tǒng)一上調(diào)了0.18個百分點，1年-5年期貸款年利率從3.78%上調(diào)至3.96%，5年以上貸款年利率由4.23%上調(diào)至4.41%，上調(diào)幅度略低于自營性個人住房貸款利率。
■房貸利率上調(diào)后分為五檔
據(jù)悉，此次政策調(diào)整前，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率分為兩檔：五年以下(含五年)利率為4.95%，五年以上年利率為5.31%。調(diào)整后的利率回歸同期貸款利率水平，利率分為五檔：6個月以內(nèi)的貸款，利率為5.22%；1年期貸款，利率為5.58%；一至三年(含三年)期貸款，年利率為5.76%，調(diào)高0.81個百分點；三至五年(含五年)5.85%，調(diào)高0.9個百分點；五年以上6.12%，調(diào)高0.81個百分點。
“個人住房信貸一般都是5年以上中長期貸款�？梢哉f，利率平均上調(diào)在0.8個百分點以上。”業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時說。
■各商業(yè)銀行可能采用下限利率
此次央行個人住房貸款利率調(diào)整實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍，在下限以上，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)劃。在浮動幅度內(nèi)，我省各商業(yè)銀行將采取怎樣的利率呢？
“商業(yè)銀行將考慮實際風險狀況、省內(nèi)地區(qū)差異、房價上漲幅度及個人資信程度等因素，來確定個人住房貸款的最終利率�！痹诓稍L中，省建行和省工行專業(yè)人士介紹說，實際上，由于目前個人住房貸款仍屬優(yōu)質(zhì)貸款，從銀行間競爭的角度考慮，各行采取下限利率的可能性和覆蓋面較大。
以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現(xiàn)行利率5.31%提高0.20個百分點。
■利率執(zhí)行日期以放款日為準
央行規(guī)定，自3月17日起調(diào)整個人住房貸款利率，此前已簽訂貸款合同的客戶，其貸款利率如何執(zhí)行呢？建行有關(guān)人士介紹說，利率的執(zhí)行以放款日為準，放款日即起息日。即使此前已簽訂貸款合同的客戶，如合同中約定的放款日為3月17日及以后，也將執(zhí)行調(diào)整后利率。但在3月17日前已放款的客戶，銀行一般按年度調(diào)整，自明年1月1日起再按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。
■首付款成數(shù)視具體情況而定
此次央行規(guī)定，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。
對此，我省銀行專業(yè)人士認為，首付款比率要視具體樓盤和客戶情況而定。省工行有關(guān)人士介紹說，工行一直執(zhí)行個人資信評級制度，即使是同一個樓盤，也不是所有客戶都能夠取得最高八成的貸款，有的可能要遠遠低于八成。因此，此規(guī)定在實際操作中影響不大。
■心理影響將大于漲幅影響
此次調(diào)整后，按揭貸款客戶月供將增加多少呢？業(yè)內(nèi)人士介紹說，實際還款不會增加太多。
以10年期20萬元的房貸為例，調(diào)整前利率為5.31%，每月需歸還銀行貸款2151.74元。調(diào)整后利率為6.12%，每月需歸還銀行貸款2232.48元，每月多還80.74元。如果銀行對借款人實行5.51%的優(yōu)惠利率，每月的還款額為2171.51，僅需多還19.77元。
相比之下，此次政策調(diào)整對購房者的心理影響可能會更大。業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時說，去年10月，央行上調(diào)人民幣存貸款基準利率，個人住房貸款利率相應(yīng)上調(diào)。此次又專門對個人住房貸款利率進行調(diào)整，說明國家將以經(jīng)濟杠桿調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，種種不確定因素將影響消費者的購買意愿，持幣待購者將會增加。
■提前還貸者將會增加
去年央行提高基準利率，各大銀行提前還貸的人數(shù)有明顯增加。雖然此次房貸利率調(diào)整幅度不大，但業(yè)內(nèi)人士估計，在明年1月1日前，仍然會出現(xiàn)提前還貸的熱潮。
“央行這次上調(diào)利率肯定會影響到房地產(chǎn)市場的需求�！庇袠I(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時說，尤其是在房地產(chǎn)過熱地區(qū)的投資型客戶群，因利率上調(diào)及市場前景的不確定性，可能會更趨理智，投資人群將減少。
其次受影響的是中低檔樓盤的價格敏感型客戶，因為工薪階層收入有限，可能會因上調(diào)利率暫時持幣待購。相比之下，高檔樓盤的客戶對價格不敏感，需求反而不會受到影響。
■房價上漲速度可能趨緩
個人房貸利率上調(diào)最終將在一定程度上抑制購房需求，供求關(guān)系的變化必然會影響到房價。在采訪中，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，因為政策有一個滯后效應(yīng)，今年房價可能還會上漲，估計明年房地產(chǎn)市場的買方將更趨理性，購房需求減少，明年房價漲幅將趨緩。
河北極藝投資顧問有限公司總經(jīng)理趙楊認為，利率上調(diào)的影響是杜絕惡意炒房，減少非理性購房。但房價上漲也是受多方面因素影響的，土地資源稀缺，鋼材等原材料價格不斷上漲，都是造成房價上漲的因素。此外，市場供給方的開發(fā)行為也將因需求減少而趨于理性，供給量也會相應(yīng)減少，因此，房價變化不會太大。