發(fā)布時間：2005-3-18來源：《樓王》
宏觀調(diào)控政策出臺之后，上海房價還在狂飆，房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整，已經(jīng)成了政府手中最后一張王牌？
房價漲得太快，已經(jīng)變成上海樓市不得不去面對與解決的問題。在各類宏觀調(diào)控政策之后，房價還在狂飆，當(dāng)越來越多的人依舊將希望放在政策效用之上的時候，房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整，已經(jīng)成了承載這種希望的最大寄托。
加稅方案
事實(shí)上，出乎大多數(shù)人的意料，與先前風(fēng)傳物業(yè)稅即將出臺不同，上海房地產(chǎn)加稅已經(jīng)不是一個傳聞，而是作為一個方案正在醞釀之中。
據(jù)內(nèi)部人士透露，為了使上海樓市平穩(wěn)發(fā)展、抑制投機(jī)，房地產(chǎn)加稅方案已經(jīng)由市財政局和房地局向人大提出，之所以沒有對外透露，只是因?yàn)檫@一政策的出臺，影響巨大，且可能帶來副作用，因此，政府對此的態(tài)度十分謹(jǐn)慎。
根據(jù)這次提交的方案，在二手房交易中，將征收5%的營業(yè)稅、20%-60%的所得稅、20%-60%的增值稅以及4%的附加稅。換言之，一套房子即使沒有利潤，也可能要交付9%的稅，而有利潤的房子，稅則可能占到利潤的50%。
然而，稅收杠桿是不是就能真的起到效果？在2004年，杭州就曾經(jīng)出臺過類似的政策，對二手房交易征收20%的個人所得稅。按照這一規(guī)定，個人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收20%的個人所得稅。而這一政策也被認(rèn)為是杭州市政府為阻止炒房行為、過濾樓市泡沫而開出的一劑猛藥。
然而，事與愿違。杭州樓市并沒有走上一條平穩(wěn)發(fā)展的道路，相反，還成了一手房繼續(xù)火爆，而二手房市場行情驟冷的“畸形”現(xiàn)象。而抑制炒房行為，制止房價過快上漲的意圖，也由于賣方轉(zhuǎn)嫁交易成本而落空。
直至2004年9月1日起，杭州暫停辦理征收20%房產(chǎn)個所稅。
至于杭州政策之所以會失敗，業(yè)內(nèi)普遍的看法是：高稅率下很多人會想方設(shè)法逃稅、避稅，執(zhí)行效果未必理想。
另一個關(guān)鍵在于，炒房行為目前確實(shí)存在，但二手房交易并非都是炒房，對二手房交易都征收20%所得稅，勢必遏制正常的房地產(chǎn)投資行為。
“上�？隙ú粫坏肚小�。”事實(shí)上，在2004年下半年上海對于辦公樓、別墅、老洋房等高檔物業(yè)交易就開始了征收高額增值稅的措施，高檔房產(chǎn)的交易方被要求付出總價5%或是差額27%的增值稅額。
據(jù)知情人士透露，其他二手房加稅政策之所以沒有動，是因?yàn)榧夹g(shù)上還有很多難度，而且加稅也需要一個周期。由于目的只在于限制投資，因此可能有五年不賣，稅收全免的提議，但目前還存在爭議。
至于該政策究竟何時出臺，該人士表示，這完全取決于未來半年上海房價的走勢，“未必全部出臺，也有可能暫緩�！�
上半年打雷，下半年下雨
“上半年先‘吹風(fēng)’，下半年再落實(shí)�！边@就是上海市房地局對加稅政策的最初構(gòu)想，而這樣的處事方式也與其一貫風(fēng)格所吻合。
先看市場走勢，再出臺政策，也成了上海市政府力求市場平穩(wěn)發(fā)展、不希望有太大波動的心態(tài)表現(xiàn)。
在2004年，“期房限轉(zhuǎn)”和“降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”兩項(xiàng)政策的出臺，也成為政府態(tài)度的最好注腳。
早在2003年末，即有上海媒體將上海市政府?dāng)M出臺限制期房轉(zhuǎn)讓政策的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。同年12月3日，上海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)首次向外界透露，在繼續(xù)鼓勵自住性住房消費(fèi)的同時，上海將控制投資需求。為限制購房中的短期炒作，上海市房地局正在醞釀有關(guān)期房不得轉(zhuǎn)讓的政策。
4月26日，“期房限轉(zhuǎn)”終于出臺。這一政策，雖然在消息剛出時亦被認(rèn)為影響重大，但經(jīng)過長時間的醞釀之后，已經(jīng)大大緩沖了該政策出臺后對市場的沖擊。
事實(shí)上，作為一個基本確立的市場信息，在長達(dá)半年的時間里，市場對其產(chǎn)生的作用已經(jīng)完全吸收。換而言之，一個政策產(chǎn)生影響，并不是從其正式實(shí)施的那天起，而是在它信息逐步明晰的過程中，漸漸消化。
這一過程，在考慮加稅政策出臺時，也被有關(guān)部門認(rèn)做是“相當(dāng)有必要”。
而可能發(fā)生的情況還有另外一種。在去年4月，上海市傳出降低普通商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的政策消息。
5月31日，上海市房屋土地資源管理局副局長龐元透露，本市正在研究是否降低普通商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的政策，相關(guān)的調(diào)查摸底已于5月下旬完成。而如果政策出臺，這部分提前上市的普通住宅商品房供應(yīng)量將達(dá)到500萬平方米，加上今年將竣工供應(yīng)的300萬平方米配套商品房，市場將大大放量。
然而，原本被視作平抑房價最重一擊的政策，卻最終慢慢淡出人們的視線。
而當(dāng)時據(jù)了解房地局情況的人士透露，房地局對待該政策的態(tài)度可能是，在前期政策有效果，并且已經(jīng)達(dá)到“心理成效”的前提下低調(diào)處理�！皩τ谶@個市場可能下滑的最大信號的把握要慎重，沒必要，就不出。”
由這兩個政策的對比，在一定程度上，也能判斷上海市政府未來在對待“加稅政策”上的態(tài)度。
上海市社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)曾經(jīng)在接受記者采訪時指出，政策影響在目前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊舉足輕重，但落點(diǎn)是否正確才是影響市場的關(guān)鍵。
把希望轉(zhuǎn)向稅收領(lǐng)域，從收縮利潤來擠壓投資，這張牌的威力無庸置疑，但怎么出，還要看政府對整個市場未來的判斷與預(yù)期。
那么，在最后一招懸而未決的現(xiàn)在，上海房地產(chǎn)市場究竟處在一個什么樣的境地呢？
繼續(xù)托市還是挑破泡沫
上海市政府對房地產(chǎn)市場的托市策略，早已經(jīng)是公開的秘密。但是現(xiàn)在，上海市政府不得不面臨兩難的選擇，是繼續(xù)托市還是挑破樓市中的泡沫，以達(dá)到讓樓市安全軟著陸的目標(biāo)。
在2004年上半年，媒體曾經(jīng)熱傳，當(dāng)時上海投資性購房的比例約為16%，而國際上通行的警戒線是20%。
此后，又有研究機(jī)構(gòu)公開表示，經(jīng)過半年跟蹤調(diào)查，上海房產(chǎn)市場投資比例從去年的15%—16%左右降到11%左右。
事實(shí)上，上海市房地局確實(shí)有做過類似的調(diào)查，但都限于局部，沒有擴(kuò)展至全市。在最近一次的調(diào)查中，房地局通過物業(yè)管理公司對浦東兩年內(nèi)新建成的商品房進(jìn)行了一次摸查，而得出的結(jié)果是，在已經(jīng)購買了這些商品房的房主中，一次沒來的將近50%。
這也許就是房價壓力蔓延的最初動力。
上海房地局的一位官員向記者感嘆，2005年上海市房地產(chǎn)政策的目標(biāo)相對以往，更明確簡單，而取代“不能跌，也不能漲太快”的目標(biāo)就是“居者有其屋”，在以后無論是從土地供應(yīng)還是其他政策的調(diào)整上，都會以這個目標(biāo)為基礎(chǔ)。
“上海的房地產(chǎn)市場，之所以會被很多人看作是個暴利行業(yè)，在一定程度上就是因?yàn)檎趹?yīng)對問題的時候有一種‘徘徊’心態(tài)�！�
這一現(xiàn)象在2004年來尤其明顯，下大力氣干預(yù)，還是靠市場自身來調(diào)節(jié)，對于這一問題的把握上，政府一直處于“徘徊”的階段。而處于這樣一種環(huán)境下的上海樓市，其發(fā)展在一定程度上是脫開了市場和調(diào)控的雙重壓力，才呈現(xiàn)出一種瘋狂上漲的態(tài)勢。
而這種“徘徊”的心態(tài)，可能在今年得到改善。在以后無論是從土地供應(yīng)還是其他政策的調(diào)整上，都會以“居者有其屋”的目標(biāo)為基礎(chǔ)。
與抑制投機(jī)的加稅方案相對應(yīng)的是，上周，上海中低收入家庭2005年度申請購房貸款貼息家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)已確定。
上海市財政局最近公布本市中低收入家庭2005年度申請購房貸款貼息的家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)為16683元。該標(biāo)準(zhǔn)2003年度為13250元，去年為14867元，今年申請購房貸款貼息的中低收入家庭人均年收入受理標(biāo)準(zhǔn)比去年提高了約12.2%，而受益范圍也因此擴(kuò)大。
可以預(yù)見，上海政府為了新的目標(biāo)，正在擔(dān)負(fù)起更多的責(zé)任�；蛟S，這種責(zé)任才是緩解市場真正的最后武器。