買(mǎi)房不是解決住房問(wèn)題的獨(dú)木橋，應(yīng)樹(shù)立居住的二元化消費(fèi)觀念
發(fā)布時(shí)間：2002-11-19來(lái)源：摘自《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》
曾幾何時(shí)，買(mǎi)房子成了解決居住問(wèn)題的代名詞。似乎不買(mǎi)房子便無(wú)處棲身。殊不知，這是一個(gè)很大的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。一些媒體的不明就里或不負(fù)責(zé)任的炒作，也起了推波助瀾的作用。
于是乎，有的市民看著房?jī)r(jià)的上升，發(fā)出憂慮：“買(mǎi)不起房，如今改善居住條件無(wú)望了”。實(shí)際上，解決住房問(wèn)題并非華山一條路，目前暫無(wú)條件買(mǎi)房的家庭，完全可以根據(jù)自己的喜好，租一套合適的房子住。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)時(shí)的租金相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，并不算高；即使豪華居所，也沒(méi)有高得離譜。
或許人們淡忘了，“租售并舉”歷來(lái)是政府倡導(dǎo)的居住方針。過(guò)去人們習(xí)慣于租房，房改前百分之九十的市民租賃公有住房（直管房或系統(tǒng)房）。由于上海住房商品化的發(fā)展，樓市迅速發(fā)育壯大，越來(lái)越多的市民成為住房的業(yè)主。除了購(gòu)買(mǎi)商品房，再加上公有住房出售，大批公房短時(shí)期內(nèi)轉(zhuǎn)化為私房。這是上海住房自有率得以迅速上升的原因。
然而，人們忽略了，幾十萬(wàn)元乃至上百萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)商品房和幾萬(wàn)元買(mǎi)下公房的業(yè)主在支出上有著巨大差別。支出差別的后面是消費(fèi)實(shí)力。在公房基本售完后，就應(yīng)該回歸居住消費(fèi)的本來(lái)面目，沒(méi)有必要過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房自有率。
現(xiàn)在上海的居住消費(fèi)已基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。我們不能要求中低收入家庭都買(mǎi)房子住。政府已通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，出臺(tái)廉租房政策，建立低收入住房困難家庭的住房保障制度。中高收入家庭購(gòu)房消費(fèi)成為必然，而對(duì)于占總數(shù)60－70％的中低收入者來(lái)說(shuō)，筆者認(rèn)為，更應(yīng)強(qiáng)調(diào)“租售并舉”的二元化消費(fèi)。
上海市房地資源局局長(zhǎng)蔡育天說(shuō)得更明確：“買(mǎi)房不是解決住房問(wèn)題的獨(dú)木橋，買(mǎi)不起住房可以租房，把短時(shí)間內(nèi)的巨大負(fù)擔(dān)變?yōu)殚L(zhǎng)時(shí)間的輕負(fù)擔(dān)”。
在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，租房子的家庭并不在少數(shù)。據(jù)最新資料顯示：香港40％，日本38％，法國(guó)36％，英國(guó)34％，新加坡30％，美國(guó)28％。也就是說(shuō)，住房自有率一般都在60－70％左右。瑞典、德國(guó)甚至低于50％。
記得前一陣有媒體披露，我國(guó)住房自有率農(nóng)村為100％，城鎮(zhèn)為80％，居世界首位。然而，中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的上海為例，人均GDP也不到5000 美元，人均居住面積12.5 平方米。如果片面強(qiáng)調(diào)住房自有率，勢(shì)必會(huì)誤導(dǎo)一部分人的居住消費(fèi)。尤其是收入不高的年輕人，盲目攀比購(gòu)房，使消費(fèi)支出失衡。
時(shí)下的租賃概念，和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代不同，是完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)作的。從本質(zhì)上看，租賃是住房出售的另一種形式，是分割出售。從消費(fèi)支出來(lái)說(shuō)，租賃是一種更為現(xiàn)實(shí)的梯度消費(fèi)。我們應(yīng)該倡導(dǎo)適度消費(fèi)，借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大租賃的市場(chǎng)份額。
要引導(dǎo)市民樹(shù)立居住的二元化消費(fèi)觀念，包括先租后買(mǎi)。這就要完善租賃法規(guī)，完善二元化的住房供應(yīng)體系，調(diào)整租售結(jié)構(gòu)。要建立指導(dǎo)租金制度，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。
拓展租賃住房的供應(yīng)有很多渠道：如發(fā)展商又賣又租；成立租賃置業(yè)公司，專門(mén)出租房子；公積金除了用于低息貸款外，還可拿出部分來(lái)建房用于出租等等。
目前，上海387萬(wàn)流動(dòng)人口中租賃住房的不在少數(shù)，而常住人口中租賃住房的并不多。應(yīng)鼓勵(lì)一部分市民包括動(dòng)遷戶通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題。目前上海的租售比價(jià)是，月租金約為房?jī)r(jià)的1/150 。據(jù)二手房指數(shù)辦公室調(diào)查，在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的同時(shí)，租金在悄然下降。因此，租售市場(chǎng)良性互動(dòng)，對(duì)房?jī)r(jià)的不合理上漲也是一種制抑。
黨的十六大勝利召開(kāi)，貫徹“三個(gè)代表”的思想，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，重視和切實(shí)解決中低收入家庭的居住問(wèn)題擺在我們面前。因此，倡導(dǎo)回歸居住消費(fèi)的本來(lái)面目，租售并舉，發(fā)展和擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)，建立和完善保障性的住房租賃制度，應(yīng)是房地產(chǎn)輿論宣傳的一項(xiàng)重要任務(wù)。