發(fā)布時間：2005-3-22來源：金融時報(bào)
購房需求旺盛是房地產(chǎn)價格快速上漲的重要原因之一
隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，近年來，房地產(chǎn)需求日趨旺盛。一是房改政策帶動了購房需求增長。我國從1998年開始實(shí)施房改政策，1999年停止福利分房，但很多城市是在兩三年后才開始實(shí)施房改新政策。房改政策的實(shí)施，帶來了城鎮(zhèn)居民的購房高潮。二是城鎮(zhèn)化趨勢帶動購房需求增長。近幾年，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高和加工工業(yè)的加快發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化趨勢明顯加快，尤其是沿海城市。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，吸引了大量人口遷入城市，也引起土地和商品房供求關(guān)系的變化。
購房需求過旺，會加劇房地產(chǎn)市場供求失衡，不斷推高房價上漲的預(yù)期。2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4％，其中住宅上漲了15.2％，遠(yuǎn)高于其他各類物價指數(shù)的漲幅。
房地產(chǎn)價格的一定上漲有其合理的因素，但近期國內(nèi)房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，而且上漲的速度偏快。這容易刺激投機(jī)行為，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，加重普通群眾的購房負(fù)擔(dān)。
調(diào)整個人住房信貸政策符合廣大人民的長遠(yuǎn)利益
房價的過快上漲引起了黨中央和國務(wù)院的高度重視。去年以來，針對房地產(chǎn)價格持續(xù)走高實(shí)行宏觀調(diào)控的兩個閘門（土地和信貸）主要是從供給方著手的。3月17日人民銀行出臺的有關(guān)商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策的調(diào)整則主要從需求方入手，是長期醞釀的結(jié)果，也是必要的風(fēng)險提示。雖然全國大多數(shù)城市房價上漲過快，但提高住房抵押貸款利率作為統(tǒng)一的全國性政策，很難適應(yīng)區(qū)域之間的差異。因此，這次政策調(diào)整才采取了將現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期同檔貸款利率水平，并進(jìn)行浮動，下限為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，上浮不封頂。最低首付比例，則由商業(yè)銀行或其同業(yè)公會根據(jù)各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定。
此次政策從需求調(diào)控入手，一方面有利于抑制房地產(chǎn)價格的快速上漲，引導(dǎo)社會對未來房地產(chǎn)價格形成較合理的預(yù)期；另一方面有利于抑制投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)地健康發(fā)展，使普通群眾得以有能力按可承受價格購買住房。這正是廣大群眾的根本利益所在。
此次商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策調(diào)整對居民的影響有限。各期限檔次住房貸款利率上調(diào)幅度在0.07至0.32個百分點(diǎn)之間。其中，占比最大的5年期以上貸款利率上調(diào)0.20個百分點(diǎn)。以一筆10萬元、20年期的貸款為例。按商業(yè)銀行執(zhí)行下限利率測算，購房者每月還款額從調(diào)整前的677.2元增加到688.5元，增加11.3元。
調(diào)整住房公積金貸款利率則主要考慮：一是住房貸款利率作為一個完整的體系，住房公積金貸款利率與其他住房貸款利率之間存在一定的聯(lián)動和比價關(guān)系，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率后，必然要求調(diào)整公積金貸款利率。二是防止住房公積金貸款利率與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率的利差拉大，造成兩類貸款比重失衡，影響房改的整體布局，同時也是為了防止某些地區(qū)出現(xiàn)公積金貸款過分供不應(yīng)求及可能產(chǎn)生的尋租行為。三是要防止發(fā)生不正當(dāng)套利行為和資金的非正常流動。
以一筆10萬元、20年期的公積金貸款為例，采用公積金貸款的購房者每月還款額約從調(diào)整前的618.17元增加到627.80元，僅增加9.63元。
貸款購房人和銀行住房貸款要樹立風(fēng)險意識
在國家調(diào)整住房信貸政策的同時，貸款購房人和銀行也要樹立風(fēng)險意識。1998年以來，為了促進(jìn)住房消費(fèi)、拉動內(nèi)需，改善銀行的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和居民的居住條件，國家有關(guān)部門出臺了一系列支持商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的政策。截至2005年2月末，商業(yè)銀行發(fā)放的自營性個人住房貸款余額已達(dá)16591億元，占商業(yè)銀行中長期貸款的23％，房地產(chǎn)開發(fā)貸款7984億元，個人公積金住房貸款2588億元，對解決居民住房問題和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要作用。但由于住房信貸業(yè)務(wù)開展的時間不長，也有相應(yīng)的貸款抵押物，加之自開展以來貸款利率相對穩(wěn)定，因此貸款購房人和銀行雙方對住房貸款的風(fēng)險意識尚相對薄弱。
一是貸款購房人對住房貸款風(fēng)險意識不足。從全國來看，部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快，房價收入比偏高，說明個人債務(wù)比例偏高，存在一定的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為：購房者偏好檔次高、面積大的住房，這在一定程度上可能超過他們的購買能力；同時，購買二套以上住房以及投機(jī)性購房都會影響其支付能力；此外，由于金融知識以及利率浮動經(jīng)驗(yàn)尚不普及，一些購房者尚未充分理解利率風(fēng)險。因此，需要向貸款購房者進(jìn)行風(fēng)險提示，隨著經(jīng)濟(jì)周期變化，存貸款利率發(fā)生調(diào)整，利息負(fù)擔(dān)可能不同。
二是銀行對住房貸款風(fēng)險意識不足。當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)周期處于上升階段，近期發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。雖然政府一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速、可持續(xù)發(fā)展，但作為市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，經(jīng)濟(jì)周期難以避免。商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，對于其資產(chǎn)的風(fēng)險狀況評價可能過于樂觀，在經(jīng)濟(jì)周期的下降階段，風(fēng)險將逐漸暴露。雖然目前個人住房貸款風(fēng)險相對小于公司類貸款，質(zhì)量容易把握，但商業(yè)銀行的風(fēng)險仍然存在。首先是個人住房貸款的平均違約率需要經(jīng)過一兩個經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整才能有充分的數(shù)據(jù)加以估算。目前，我國個人住房貸款的發(fā)展時間還較短，加之我國正處在經(jīng)濟(jì)周期的景氣上升階段，對經(jīng)濟(jì)會在不景氣階段出現(xiàn)的購房者由于收入下降、下崗、失業(yè)等原因不能按時支付貸款的現(xiàn)象沒有充分的思想準(zhǔn)備。而在不能確定中長期平均違約率的情況下，商業(yè)銀行貸款的定價能力無疑也將受到影響。其次，商業(yè)銀行還存在能否收回質(zhì)押權(quán)等法律風(fēng)險，一些法律上的問題也可能會對商業(yè)銀行的住房抵押貸款產(chǎn)生不利影響。因此，有必要針對商業(yè)銀行目前對違約率過于樂觀的情況進(jìn)行風(fēng)險提示。
個人住房信貸政策的調(diào)整是對房地產(chǎn)需求方的調(diào)整，也是總量層面的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展客觀上需要貨幣信貸政策的支持。當(dāng)然僅靠金融政策是不夠的，它還需要其他經(jīng)濟(jì)政策的配合。