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上海市變換投資模式 海外基金樓市謀變

發(fā)布時(shí)間:2005-3-22來(lái)源:新聞晨報(bào)

目前上海項(xiàng)目收益良好,由于地產(chǎn)升值,所以決定出售部分物業(yè)。”3月17日,荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)資產(chǎn)管理總監(jiān)江浩思對(duì)記者如此表示,他所指的物業(yè)是“網(wǎng)球俱樂(lè)部和公寓”項(xiàng)目二期,這個(gè)由海外基金投資的項(xiàng)目將從只租不賣(mài),開(kāi)始對(duì)外發(fā)售。僅隔一天,由北京大學(xué)以及新漢業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的“上海地產(chǎn)高層論壇”上,海外基金再度成為熱門(mén)詞。麥格理投資銀行下屬房地產(chǎn)基金第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)首席投資執(zhí)行官姚蔚表示,以今年1月25日收購(gòu)新茂大廈為標(biāo)志,麥格理的中長(zhǎng)期基金已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。
  種種跡象表明,在上海等城市投資試水成功之后,一些海外房地產(chǎn)基金正悄然發(fā)力,謀求進(jìn)一步的作為。

基金變換投資策略

  3月17日,荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)在滬獨(dú)資開(kāi)發(fā)的“網(wǎng)球俱樂(lè)部和公寓”項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán),與5年前一期項(xiàng)目的“只租不賣(mài)”不同的是,超過(guò)一半數(shù)量的物業(yè)將瞄準(zhǔn)海外的投資客出售。
  據(jù)了解,此次將出售120套物業(yè),每套50萬(wàn)-70萬(wàn)美元。荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)資產(chǎn)管理總監(jiān)江浩思表示,“荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)”隸屬荷蘭國(guó)際集團(tuán),是較早以基金的形式在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的外資房產(chǎn)商,目前上海項(xiàng)目收益良好,由于地產(chǎn)升值,他們決定出售部分物業(yè);此外,他們還醞釀在北京開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,物業(yè)類(lèi)型也是針對(duì)外籍人士的高端住宅,而獲得土地的方式除了參股也有可能是“買(mǎi)斷”。
  作為麥格理銀行的房地產(chǎn)基金,第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)在滬親自開(kāi)發(fā)幾個(gè)樓盤(pán)后,也在謀求轉(zhuǎn)型�!敖窈髮⒏淖约哼\(yùn)作為投資,第一中國(guó)將逐步淡出,而麥格理投資收購(gòu)部將會(huì)越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)”第一中國(guó)首席投資執(zhí)行官姚蔚稱(chēng)。
  策略調(diào)整的背后,將是大筆資金的支撐。據(jù)姚蔚透露,2005年3月,麥格理全球顧問(wèn)基金融資3.2億美元,70%將投向亞洲,其中的相當(dāng)一部分又會(huì)投向中國(guó),與此同時(shí),2005年總投資額為5億美元的工業(yè)基金也將進(jìn)入中國(guó),多數(shù)將投資于物流和工業(yè)領(lǐng)域。
  在物業(yè)收購(gòu)方面,除了新茂大廈,還有一些新的計(jì)劃正在醞釀�!八曰ㄥX(qián)的壓力很大�!币ξ敌ΨQ(chēng)。

大摩要求年回報(bào)率超過(guò)20%

  盡管海外房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的投資信心逐漸增加,但到目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商成功“迎娶”基金的少之又少。
  “決定投資一個(gè)項(xiàng)目的談判中,只有10%-20%的時(shí)間是討論項(xiàng)目,40%-50%是討論合作模式,其他時(shí)間是討論資金如何進(jìn)出的問(wèn)題�!币ξ嫡f(shuō),這兩年她僅在上�?疾斓捻�(xiàng)目就有400多個(gè),有時(shí)候一天就要談3個(gè)項(xiàng)目,但最終選中的只有4個(gè)項(xiàng)目。
  與姚蔚同登“上海地產(chǎn)高層論壇”的復(fù)地集團(tuán)總裁范偉,對(duì)于與海外房地產(chǎn)基金的合作頗有心得,復(fù)地正分別與摩根士丹利房地產(chǎn)基金和荷蘭ING合作開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。
  “這是一個(gè)值得中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)嘗試的途徑,對(duì)于開(kāi)拓眼界,借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)很有幫助�!狈秱タ偨Y(jié)稱(chēng)。類(lèi)似摩根士丹利這樣的房地產(chǎn)基金,對(duì)于投資亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng),要求資金的年回報(bào)率要超過(guò)20%。因?yàn)樗鼈冇X(jué)得亞洲是一個(gè)新興市場(chǎng),存在國(guó)家和政策的風(fēng)險(xiǎn),收益和風(fēng)險(xiǎn)必須平衡。
  房地產(chǎn)基金的周期一般5年,只有住宅項(xiàng)目能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào),快速退出,因此,很多來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)基金一般都明確約定只投資住宅。不過(guò)它們有別于所謂的“熱錢(qián)”,它是直接參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,獲得回報(bào)。
  范偉說(shuō),這些基金在投資時(shí),特別注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),一般來(lái)說(shuō),它們會(huì)聘請(qǐng)強(qiáng)大中介機(jī)構(gòu)協(xié)助調(diào)查投資項(xiàng)目,而且制訂法律文件時(shí),會(huì)把所有覺(jué)得應(yīng)該防范的風(fēng)險(xiǎn)都寫(xiě)進(jìn)去。海外房地產(chǎn)基金一般會(huì)要求與之合作的國(guó)內(nèi)公司必須誠(chéng)信、透明,還必須擁有良好的企業(yè)聲譽(yù)。
  據(jù)國(guó)際注冊(cè)商業(yè)房產(chǎn)投資師(CCIM)協(xié)會(huì)2005年主席梁建綱介紹,歐洲基金公司對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也很感興趣,有些先進(jìn)入者已經(jīng)在兩年內(nèi)收回了投資,但是高收益的市場(chǎng)也往往伴有不穩(wěn)定的因素,而且國(guó)內(nèi)“產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)”、“外匯自由進(jìn)出渠道”等方面還缺乏政策保障,所以基金進(jìn)入前也很謹(jǐn)慎。


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