發(fā)布時間：2005-3-28來源：中國經(jīng)營報
我國的房地產(chǎn)稅制改革是要通過稅費改革，將房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)的一部分稅費后移至房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。
椐專家測算，房地產(chǎn)課稅的這一改革，一方面可以減少房地產(chǎn)開發(fā)成本10%～20%，甚至達到30%，由此會降低商品房價格；另一方面，增加了房屋擁有者的稅負，將使那些以投資或投機為目的保有的住房成本增加，可以遏制“炒房”行為，從而抑制房價的上漲。
但房地產(chǎn)的價格是受土地供給體制、土地價格、建材價格、房產(chǎn)需求狀況、金融政策、各種稅費等多種因素決定的，稅收只是其中的一個因素。房地產(chǎn)稅制改革只是對一部分稅費的后移，理論上能否使商品房價格下降，要看土地、建材等其他構(gòu)成房屋成本的要素價格是否穩(wěn)定甚至下降。在對商品房需求較大的情況下，房地產(chǎn)稅制的改革給了房地產(chǎn)開發(fā)商更大的利潤空間，開發(fā)商并不一定會將這塊利潤讓給購房者。另外，房地產(chǎn)擁有者的投資或投機成本增加，能否有效地抑制“炒房”行為，還取決于房地產(chǎn)市場的供求狀況。在土地供應有限，房地產(chǎn)市場依然是賣方市場的情況下，“炒房”者完全可以將稅收負擔轉(zhuǎn)嫁給購房者，這不但不能抑制房價的上漲，反而會進一步推動房價上漲。比如，杭州市對房屋轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個人所得稅后，實際執(zhí)行結(jié)果不僅沒有抑制房價的持續(xù)上漲，反而成為推動房價進一步上漲的一個重要因素。
房地產(chǎn)征稅也有副作用
科學合理的房地產(chǎn)稅制會對形成合理的房地產(chǎn)價格起到積極的作用，由此，在房地產(chǎn)稅制改革中應考慮以下三個問題。
首先，我國商品房開發(fā)的定位應滿足居民個人居住需要而非投資。我國的房地產(chǎn)課稅能否在抑制房地產(chǎn)投機行為的同時，抑制居民個人的非建設性的房地產(chǎn)投資行為，取決于商品房開發(fā)的定位。從目前國情分析，不宜鼓勵居民個人在房產(chǎn)上的非建設性投資行為。
其次，對房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用必須予以準確定位。房地產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)商品房價格方面有多大的作用，通過什么樣的傳導機制實現(xiàn)，其調(diào)節(jié)有效性的決定因素有哪些，對房價的調(diào)節(jié)是一種長效機制，還是針對短期內(nèi)房價上漲而采取的應對性措施，這是房地產(chǎn)稅制改革需要考慮的問題。建設開發(fā)環(huán)節(jié)稅費的減少只是為形成合理的商品房價格提供了前提條件，但能否穩(wěn)定或降低房價還取決于其他影響因素。稅收難以獨木撐天，不應對課稅效果有過高的估計，還需要土地供給制度、土地出讓方式與價格、廉租房制度、金融政策、商品房開發(fā)管理等配套措施的到位。
第三，對房地產(chǎn)課稅可能產(chǎn)生的負作用應有一個科學的估計。住房保有環(huán)節(jié)稅負增加，居民個人能否承受；在通過銀行貸款購房的情況下，稅負增加是否會引起購房者支付困難，甚至由此引發(fā)潛在的金融風險。稅收在抑制房屋投機行為的同時是否會抑制房地產(chǎn)市場正常發(fā)展；一旦房地產(chǎn)市場趨冷，是否會由此帶來地方經(jīng)濟增長下降，金融機構(gòu)資金風險增加，等等。如果不對這些問題進行全局性的考慮，不但實現(xiàn)不了稅制預期目標，反而會帶來一些新問題。
多種稅收手段并行
抑制房價還宜采取綜合手段對房地產(chǎn)供求機制進行調(diào)控。筆者對于稅收手段的運用有如下建議：
第一，按房地產(chǎn)市場運行常態(tài)設計房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負。房地產(chǎn)課稅的性質(zhì)決定了不能依據(jù)非常態(tài)下的市場狀況設計稅制，不應將更多的抑制或刺激房地產(chǎn)市場的作用體現(xiàn)在其中。只要能夠為體現(xiàn)正常的商品房價格，均衡分布房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅負，為政府財政均衡取得收入奠定條件即可。除此之外，不應賦予更多的作用。至于當前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投機行為宜通過特定的稅種來解決。
第二，房地產(chǎn)稅制改革應做到租、稅分離或土地使用稅與房產(chǎn)稅分離。我國土地是國有的，作為財產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅其課稅對象不應包括土地。在對居民個人擁有的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的同時，應對土地單獨收取租金或征收土地使用稅。為避免土地囤積和投機行為，現(xiàn)行土地使用稅應進行如下改革：明確規(guī)定政府出讓土地的用途，使用者不得改變土地的用途，對不同用途土地實行差別稅率；按土地的評估價值征稅；對閑置土地課征較高的稅。
第三，房產(chǎn)稅實行差別征稅政策。對低收入人群住房，沒有收入來源者的住房，超過一定年齡的老年人和殘疾人的住房以及經(jīng)濟適用房等給予適當?shù)臏p免優(yōu)惠。對于居民個人擁有的第二套以上的住房，實行高稅率。
第四，改革現(xiàn)行土地增值稅，抑制房地產(chǎn)投機行為。改革的主要內(nèi)容是：對非建設性的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的收入征收土地增值稅。由于房產(chǎn)升值是由于土地升值引起的，因此，土地、房屋轉(zhuǎn)讓都應征收土地增值稅。單位和個人轉(zhuǎn)讓土地和房屋，超過初始價值部分都應當通過土地增值稅收歸國有，從而有效抑制房地產(chǎn)的炒賣行為。對房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房產(chǎn)生的增值，需要差別對待，關鍵是如何使其增值只體現(xiàn)在房屋的開發(fā)價值上，而非土地的增值，這也是土地增值稅改革及操作的難點。