發(fā)布時間：2005-4-1來源：21世紀經(jīng)濟報道
房價之爭
政策頻出之后，上海的房價仿佛又到了一個關(guān)鍵的十字路口，唱漲唱跌各有擁護。在短短不到一個月的時間內(nèi)，任何試圖驗證樓市走向的論斷都不足為信，驚變、拐點、崩盤的言論，也猶如浩瀚海洋中的殘漬一般，翻騰著走向消亡。
笑納收益
“對于這幾年上海房價的飛速上升所帶來的好處，絕大多數(shù)人，其中包括開發(fā)商、代理，甚至是普通老百姓，都應(yīng)該是笑納的�！逼謻|房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰(zhàn)軍并不認為這次政策調(diào)整會對市場帶來轉(zhuǎn)折性的改變。同樣，在他看來，這幾年上海房地產(chǎn)的快速發(fā)展來之不易，也讓大多數(shù)人都從中獲益。
“事實上，調(diào)控不是今天才來的�！崩顟�(zhàn)軍表示，盡管有中央宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的影響和中外知名學(xué)者對上海房市的黑色預(yù)言，但2004年上海市房地產(chǎn)市場依然有驚無險地走了過去。“一直以來，社會上和老百姓議論最多的還是2004年的商品房價格。從2000年年初到2004年年末的五年中，上海商品住宅的價格大致每平方米每天上漲的幅度是2－6元。事實上，令人有所擔(dān)心的是，10月后中心城區(qū)的房價上漲得非常厲害，而這里面的一些不理性因素可能帶來負面影響�！�
“房價這么漲，上海的社會依然是穩(wěn)定的。為什么？在上海的戶籍人口中，住房私有化的比重高達85％以上，因此大多數(shù)上海市民分享到了改革開放給這座城市帶來的發(fā)展紅利。”李指出，這一輪的房價上漲，使上海相當(dāng)一大批的家庭擁有的財富總量從幾十萬元級上升到百萬元級。
對于絕大多數(shù)人在房價上漲中獲益這一觀點，金地格林春岸總經(jīng)理阮智亦持相同觀點，但對于目前上海的樓市膨脹速度，卻有著自己的擔(dān)心。
“作為一個經(jīng)營者，我想的是能在上海每年都有收益，而不是在短時間內(nèi)，把未來全部的收益都透支殆盡�！比钪钦J為，在一路高歌的市場狀況下，已經(jīng)有越來越多的人心態(tài)失衡，其中不斷膨脹的欲望已經(jīng)威脅到了整個樓市的地步。
膨脹的欲望
2005年3月3日，官方的“上海房地”網(wǎng)站登出了一條通告：繼“富海商務(wù)苑”之后，“暫停辦理‘天賜公寓’等六個樓盤網(wǎng)上備案手續(xù)”。這是因為截至2005年3月3日中午，興盛公寓房源總數(shù)為16套，累計撤銷合同次數(shù)96套，撤銷率為600％；頤峰苑，房源總數(shù)為63套，累計合同撤銷率為320％；天賜公寓，總房源為114套，累計撤銷合同304套，合同撤銷率達到266％；好世鳳凰城，房源數(shù)213套，合同撤銷率166％；紅商事大廈，總房源數(shù)111套，合同撤銷率162％。
而幾乎所有在上海從事房地產(chǎn)行業(yè)的人都明白，這些在整個樓市里真的只能說是九牛一毛�！耙呀�(jīng)明確處理的有十幾家，但事實是，真正沒有這樣做的開發(fā)商一共才幾家？”
“在銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，銷售商們已經(jīng)不滿足于銷售商品房超價值銷售的分成，而是人為地造成了虛假的房子銷售完了，對那些需要買房子的人進行提價銷售�！崩顟�(zhàn)軍指出，這種行為是鉆了上海市目前商品房銷售的空子。當(dāng)政府允許這批房子進行銷售時，銷售商用各種假名稱、假名單把應(yīng)該銷售的房子占據(jù)，而當(dāng)老百姓要買房子時，已經(jīng)實現(xiàn)了銷售，實際上不存在這種情況。上網(wǎng)銷售當(dāng)中存在的一個巨大缺陷就是允許撤單。當(dāng)消費者需要買房時就要加價，把原有的單子在網(wǎng)上撤掉換上新的單子，由此可見虛假交易是多么猖狂，嚴重沖擊了上海市商品房銷售的正常秩序。
“事實上，不僅僅是開發(fā)商，很多中介也在其中扮演了非常不光彩的角色�！鄙虾ｅ\天城律師事務(wù)所律師黃毅指出，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，由于暴利誘惑，很多人在自己不斷膨脹的欲望之下，已經(jīng)產(chǎn)生了很多不規(guī)范，甚至風(fēng)險性很大的行為。
“一套房子中介加價幾萬，甚至是十幾萬，為了利益可以自己造假合同、幫助業(yè)主造假合同，想盡辦法鉆空子、找漏洞。因為面對的誘惑實在太大了，即使是違約犯法也在所不惜�！�
房價起落未明
“也許是剛來上海的緣故，對上海的房價一時很難理解。”上海保利總經(jīng)理陳冬桔坦言，剛剛踏入上海的她對上海市場還很不適應(yīng)，與廣州市場的巨大反差，甚至讓她覺得上海樓市的很多事情都無法理解。
“最近對上海樓市的預(yù)測非常多，各式各樣的理由都有，但市場究竟會走向哪里，又有誰能真正判斷得出？”
而在上海樓市浸淫多年的東方海外房產(chǎn)集團市場營銷部總經(jīng)理張永順則認為上海的房地產(chǎn)市場依舊處在合理范疇，“與一些發(fā)達城市相比，上海房地產(chǎn)市場的起步和發(fā)展都要晚一些，在合理分析的基礎(chǔ)之上，上海具備‘后發(fā)優(yōu)勢’，因為一切事物的發(fā)展都一定有自身的規(guī)律可循。而上海的樓市依然具有一定的上漲空間”。
在他看來，隨著中國加入WTO，上海將成為外資導(dǎo)入的重點區(qū)域，跨國機構(gòu)及人群對商業(yè)、辦公、住宅和酒店等物業(yè)的需求將會大幅增加�！爱�(dāng)上海人均收入達到中等發(fā)達國家水平，市民對房地產(chǎn)的消費能力必定進一步上升。居民對住宅的需求將從傳統(tǒng)的居住空間大小向居住質(zhì)量轉(zhuǎn)變，質(zhì)優(yōu)價高也就成為必然趨勢。”
不過，李戰(zhàn)軍指出，無論政策會否對市場產(chǎn)生影響，值得思考的是：現(xiàn)在政府一些關(guān)于房地產(chǎn)的決策措施往往事與愿違。想通過擴大土地供應(yīng)量和降低土地招投標(biāo)價格來平抑房價，而現(xiàn)實狀況是無論收縮土地供應(yīng)量，還是擴大土地供應(yīng)量，都難以對上海房價起到調(diào)控作用；政府組織提供3500元／平方米的經(jīng)濟適用房，目前已演變?yōu)橹卮蠊こ膛涮子梅�，而弱勢群體要購買廉價房依然困難。
拆遷之惑
舊城改造是城市經(jīng)營的永恒主題之一。20世紀90年代，上海提出了全面改造“365萬平方米危棚簡屋”的目標(biāo)，歷經(jīng)10年努力，至2000年底如期完成。然而時至今日，上海的舊區(qū)改造速度逐步放慢。拆遷難，拆遷成本增加，動遷房源緊缺，已經(jīng)成了政府部門和開發(fā)商共同的心結(jié)。
房價原動力？
有一種說法，任何一個城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展都由大規(guī)模的拆遷開始，因此，拆遷的政策動向也成為房價走勢的一個風(fēng)向標(biāo)。
城市更新是每個城市都必須面對的問題，但其中又牽涉到多方利益主體，其中主要的就是政府、開發(fā)商與公眾，這三者是政策力、經(jīng)濟力和社會力的結(jié)合，成功的改造與更新必須依靠這三者的合力。
然而，舊區(qū)改造給政府帶來巨大的財政壓力，因此必須引入私人資本，而當(dāng)資本目標(biāo)與政府目標(biāo)不一致的時候，就可能滋生矛盾。
根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2004年上海動遷總數(shù)不過4萬，與2000年新一輪舊區(qū)改造啟動時的10萬相去甚遠。而拆遷速度放慢的很大一部分原因，則是因為在實行貨幣分房之后，由于公眾和開發(fā)商的利益分拆所造成。
那么，是否會由于拆遷速度放慢，導(dǎo)致市中心供應(yīng)無法按正常速度釋放，進而導(dǎo)致房價上揚呢？
對此，張永順并不認同，上海市中心的房價上漲主要是因為需求和其本身的價值所決定的。至于拆遷困難而導(dǎo)致房價迅速攀升這樣的觀點，顯然論據(jù)不足。
中海發(fā)展（上海）有限公司副總經(jīng)理樓超剛則感嘆，目前上海的舊城改造確實與以往有了很大的區(qū)別。他表示中海地產(chǎn)在上海從1991年進來，做了很多舊城改造的項目，以往速度都非�？欤F(xiàn)在就相對困難一些。
“對于我們來說，無論市場好或不好，我們都要做。現(xiàn)在算是一個非常時期�！睒浅瑒偙硎�，盡管進度不同，但他認為上海的市場空間十分之大，尤其是中心區(qū)域的高端市場，盡管現(xiàn)在各種政策、宏觀面的調(diào)控都相對來說負面的信息多了一些，但總體而言，舊城改造依然是可以體現(xiàn)開發(fā)商實力，并獲取收益的項目，也是優(yōu)秀開發(fā)商與二三線開發(fā)商的區(qū)別所在。
改造者的責(zé)任與智慧
在城市改擴建以及動拆遷方面遇到巨大阻力，政府壓力大，開發(fā)商工程進度延緩也感到壓力，整整三年，上海動遷舉步維艱，輿論對拆遷與改造不理解，讓拆遷和補償成為當(dāng)下舊城改造的唯一話題。
然而，事實上，圍繞城市改造還有更多深層次的討論，在適應(yīng)和應(yīng)對的同時，開發(fā)商是否也有過思考，怎樣的改造模式才真正合理有效？
“每到一個新的地區(qū)，我們一直都希望做一個建設(shè)者，而不是破壞者。對于文化而言，我們希望更多的是傳承，而不是入侵。”格林春岸項目總經(jīng)理阮智說。作為上海舊城改造的一個典范，金地的格林春岸項目一度被眾多開發(fā)商奉為典范。
“每一個發(fā)展商都希望自己在能夠獲取基本利潤的前提下，又能夠得到市場的認同和社會價值的體現(xiàn)。但是，發(fā)展商很難有自信能夠開發(fā)好格林春岸項目地塊和類似地塊，因為這種項目的開發(fā)難度和壓力都是比較大的�！�
而做好這種項目的根本，就是經(jīng)過思考，找準(zhǔn)自己的定位。把自己作為一個外來者，需要真正當(dāng)?shù)匚幕耐鈦碚�，這樣才能更好地融入當(dāng)?shù)匚幕龊们泻系捻椖俊?BR> “我們一直希望我們做到這樣一個境界。”阮智說。
劉于飛表示，與金地一樣，華潤置地也在進行著同樣的工作。華潤置地發(fā)展的項目位于董家渡聚居區(qū)北部，占地6公頃，北距外灘1．8公里，西距豫園1．5公里，項目計劃樓面面積約20萬平方米，是上海中心城區(qū)內(nèi)不可多得的高檔住宅開發(fā)用地。
而該項目的另一個特點是，南市老城區(qū)是上海真正的起源地，只是由于近代的一些原因才導(dǎo)致了他的沒落，所以盡管有著良好的景觀優(yōu)勢，但要打造高檔社區(qū)，依舊需要重新塑造該區(qū)域的社區(qū)形象。
盡管有著優(yōu)秀的典范，但無可否認的是，在一波有一波的房產(chǎn)熱浪催化下，舊區(qū)改造中政府和開發(fā)商都面臨著尷尬的局面，一方面動遷變得越來越難，另一方面社會輿論將公眾利益與之對立。
因此，可以預(yù)見的是，在今后的很長一段時間里，智慧的選擇和冷靜的判斷，依然將是開發(fā)商在獲取利潤之前，所必備的素質(zhì)。