上海房價(jià)明年還有上升空間
發(fā)布時(shí)間：2002-11-26來源：摘自 《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》
上海房價(jià)1999年底止跌回升，當(dāng)時(shí)有人曾預(yù)測房價(jià)一二年內(nèi)還會(huì)下跌。然而房價(jià)已連續(xù)3年呈上揚(yáng)態(tài)勢。明年房價(jià)走勢如何，買漲還是買跌？市民在議論，媒體也在討論。
剛剛閉幕的十六大，提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉藍(lán)圖，“小康不小康，關(guān)鍵看住房”�？梢灶A(yù)見，上海住宅建設(shè)將有新的飛躍。上海連續(xù)幾年GDP增長超過10％，“十五”將實(shí)現(xiàn)人均GDP7500美元的目標(biāo)。與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，宏觀經(jīng)濟(jì)的利好，將支撐著消費(fèi)者的購買力和市場信心。
有關(guān)專家分析，上海的房價(jià)明年仍有一定的上升空間。不過，在房價(jià)上升的背景下，不同區(qū)域，不同樓盤的房價(jià)漲幅將有不同。當(dāng)然，不排除部分樓盤由于市場價(jià)值取向變化而轉(zhuǎn)向跌勢。
影響房價(jià)的主要因素有兩個(gè)：開發(fā)成本的升降和住宅市場的供求，最根本的還是供求關(guān)系。
從住宅需求來看，上海人口基數(shù)大，帶頭奔小康的的愿望強(qiáng)烈。目前，梯級(jí)消費(fèi)逐漸深入人心，普通市民住房消費(fèi)能量大大釋放；購房階層趨向年輕化，購房置業(yè)觀念帶來了即期市場需求；外省市、境外人士更由于上海國際地位影響日益加大，進(jìn)而看好上海置業(yè)投資前景。上海住宅需求的潛在總量不斷擴(kuò)大。
從住宅供應(yīng)來看，目前上海的開發(fā)商投資更趨理性化，樓盤項(xiàng)目的定位更趨多元化。按目前土地供應(yīng)情況以及開工規(guī)模分析，明年商品住宅的供應(yīng)規(guī)模，應(yīng)無太大的變化。
再從開發(fā)成本看。從主要方面來說，第一，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本凸顯。由于城市土地的稀缺性，尤其是市中心土地，有著較大的升值空間。納入“十五”規(guī)劃的軌道交通和綠化建設(shè)等，對地塊升值起了拉動(dòng)作用，目前正在建設(shè)的中環(huán)線，將提升周邊地段價(jià)值。第二，住宅品質(zhì)提升也使開發(fā)成本增加。新建住宅更注重環(huán)境與人文的結(jié)合，注重科技含量的提高。無論是規(guī)劃、建筑、環(huán)境、設(shè)施等硬件，還是物業(yè)管理等軟件建設(shè)，都有明顯進(jìn)步。樓盤品質(zhì)上去了，價(jià)格自然要上去。
近來編輯部經(jīng)常接到電話，詢問明年房價(jià)走勢。有的讀者認(rèn)為，房價(jià)太高，政府應(yīng)著手控制房價(jià)，否則普通老百姓買不起。實(shí)際上，房價(jià)與解決住房問題是兩個(gè)不同的領(lǐng)域。房價(jià)由市場說了算，是房地產(chǎn)市場資源配置的體現(xiàn)，政府不能隨意干涉房價(jià)。對于后者，是通過政府財(cái)政再分配手段，如對重大工程配套商品房的政策優(yōu)惠，對廉租屋實(shí)行補(bǔ)貼等，解決收入差距帶來的住房難題。
房價(jià)是建立在有效需求基礎(chǔ)上的。如果供給價(jià)格與需求價(jià)格相差太大，大家都不買，房價(jià)自然會(huì)降。市場會(huì)選擇市民收入和房價(jià)的最佳接合點(diǎn)。有人把世界銀行作出的世界平均房價(jià)收入比3～6∶1，拿來套上海，認(rèn)為上海房價(jià)是收入的8至10倍，所以房價(jià)是高了。這是不合適的，因?yàn)閲椴煌�。如果以國際化的角度看，上海與紐約、倫敦、東京等國際大都市相比，房價(jià)仍是低的。上海房價(jià)也只是香港的五分之一。
消費(fèi)者應(yīng)以正確的心態(tài)看待商品房價(jià)格。比如家具市場，上有十幾萬幾十萬元的高檔家具，下有幾千元的普通家具，我們已司空見慣，并無異議。實(shí)際上，樓市也與家具市場一樣，豪宅、中高檔房、中低檔房、廉租屋等細(xì)分市場已形成，市民應(yīng)根據(jù)自己收入狀況有選擇地進(jìn)入樓市。
最后還想說的是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期波動(dòng)的特點(diǎn)。多數(shù)專家認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)周期是6～8年。據(jù)此推斷，今后一二年可能出現(xiàn)回落。但隨著行業(yè)及市場的成熟，這個(gè)周期有延長的趨勢。據(jù)悉，中央巳決定繼續(xù)保持積極的財(cái)政政策，努力培養(yǎng)和擴(kuò)大內(nèi)需。房地產(chǎn)作為消費(fèi)的黃金產(chǎn)業(yè)，將得到持續(xù)的政策扶持。這些可稱作反周期措施，將延長這一輪房地產(chǎn)的增長期。明后年房地產(chǎn)市場將不會(huì)出現(xiàn)低谷。